À beira de um colapso de 50% no preço do aluguel de apartamentos em Seul, a bolha de investimento está desaparecendo[횡설수설/김재영]

Hoje em dia, dizem os proprietários, “o que mais assusta o inquilino é o inquilino que usou o direito de pedir a renovação do contrato”. Isso porque o inquilino que renovou o contrato de acordo com a terceira lei do inquilinato pode notificar a rescisão do contrato a qualquer momento. O preço do aluguel está caindo e é difícil encontrar alguém que pague o preço total, por isso temo que o inquilino mude de ideia. Por outro lado, os inquilinos estão mais preocupados com “se o proprietário pode devolver o depósito” quando a notícia da desagradável fraude no fretamento é divulgada. A desconfiança no mercado imobiliário está crescendo.

▷ Como a cidade de Johnson cai mais do que o preço de venda, a “crise de resposta retrógrada” de desconfiança está se intensificando. A relação preço jeonse (relação entre preço jeonse e preço de venda) de apartamentos em Seul entrou em uma contagem regressiva de colapso de 50%. De acordo com a KB Real Estate, a taxa de aluguel de Jeonse para apartamentos em Seul em fevereiro caiu por três meses consecutivos para 51,23%. Desde novembro do ano passado, a forma de pesquisar os preços dos apartamentos mudou, não podendo ser comparada diretamente com as estatísticas anteriores, mas em números simples é a mais baixa em 11 anos desde fevereiro de 2012 (51,16%). Nas áreas regulamentadas de Gangnam 3-gu e Yongsan-gu, a taxa de aluguel da cidade de Jeonse caiu para menos de 50%.

▷ É raro ver uma queda simultânea no preço de venda e no preço do jeonse, e ainda mais no preço do jeonse. Ele apareceu apenas brevemente após a crise cambial no final dos anos 1990 e a crise financeira em 2008. Geralmente, quando o preço de venda cai, o preço do jeonse sobe à medida que a demanda por palhetas de jeonse aumenta, em vez de negociar com a expectativa de que vai cair mais. Então, quando a taxa de aluguel na cidade de Jeonse subiu para um certo nível, a demanda por Jeonse se transformou em demanda de vendas, o que elevou o preço da casa.

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O recente fenômeno de declínio acentuado nos preços de jeonse e nos preços de venda em declínio também é o efeito oposto do aumento dos preços de jeonse tanto quanto nos preços das casas nos últimos anos. O mercado jeonse oscilou muito desde a introdução da Terceira Lei do Aluguel em 2020. Como o prazo do contrato foi aumentado de dois anos para no máximo quatro anos, o locador achou que não conseguiria postá-lo posteriormente, então ele se ofereceu para receba o lote de uma vez. À medida que as renovações de contratos aumentaram, as vendas de aluguel também diminuíram. Por causa disso, o preço do aluguel atingiu o pico em 2021 e subiu. Também nessa época, a diferença entre o preço da casa e o jeonse diminuiu, e a “lacuna de investimento” tornou-se popular. A expansão do empréstimo da caixa de depósito, dizendo que era para o inquilino, também desempenhou um papel no aumento do preço do depósito como resultado.



▷ No entanto, em apenas dois anos, a crença de longa data de “investimento em lacunas” de que “os preços das casas e os preços das casas estão subindo” foi destruída. O problema é que os riscos no mercado imobiliário aumentaram à medida que a confiança no retorno do dinheiro dos depósitos foi abalada. Há uma grande possibilidade de uma crise reversa total este ano, quando o pico de aluguel assinado expira em 2021. O Korea Human Settlement Research Institute previu que, se o preço de venda cair 20%, 40% das casas compradas com Jeonse enfrentarão o risco. de não devolver o depósito. Ao remover a bolha dos preços das casas, é necessário um monitoramento cuidadoso para garantir que a queda acentuada nos preços das casas não leve à instabilidade habitacional para a classe média.

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Kim Jae-young, redator editorial, redfoot@donga.com

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