Visão econômica
A história da empresa lida nas demonstrações financeiras
Houve relatos recentes na mídia de que a WeWork, a maior empresa de coworking do mundo, está à beira da falência. Escritório da WeWork em São Francisco, Califórnia, EUA. Reuters
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De agosto a setembro de 2023, surgiram notícias na mídia de que a WeWork, a maior empresa de coworking (escritório) do mundo, estava à beira da falência. A WeWork já foi descrita como uma das “três empresas líderes na economia compartilhada”, ao lado da Uber (táxis) e da Airbnb (hospedagem), e tinha um valor empresarial de US$ 47 bilhões (cerca de 63 trilhões de won). No entanto, em 8 de setembro de 2023, o preço de fechamento era de US$ 2,65 por ação, resultando em uma capitalização de mercado de apenas US$ 2,101 bilhões (cerca de 3 trilhões de won). É como ser cortado em pedaços de 1/20. A queda do WeWork é conhecida não apenas pelas reportagens da mídia, mas também pelo drama que foi ao ar na Apple TV em 2022. Será que o WeWork pode realmente sobreviver à beira do abismo? Tento considerar essa possibilidade olhando as demonstrações financeiras. “As perdas resultantes do recente aumento no desgaste de membros, das necessidades de caixa previstas e dos atuais níveis de liquidez colocam dúvidas significativas sobre a capacidade da empresa de continuar em atividade nos próximos 12 meses.” Isto é afirmado na seção Fatores de Risco de Investimento do “Relatório do segundo trimestre de 2023” publicado pela WeWork em 8 de agosto. Isto significa que a situação é tão difícil que a própria empresa admite: “É muito duvidoso que consigamos continuar a existir”.
Divisão de negócios de relocação
A WeWork foi fundada em 2010 e foi listada indiretamente na Bolsa de Valores de Nova York em 2021 por meio de uma fusão com a SPAC (uma empresa de papel formada para fundir empresas não listadas). O maior acionista é o SoftBank do Japão, liderado pelo presidente Masayoshi Son. O modelo de negócio básico é o “sublocação”, que consiste na relocação de um edifício arrendado. Este é um “negócio de arrendamento dividido”, em que a WeWork aluga espaço de longo prazo de proprietários de edifícios de escritórios em curto prazo para startups (novas empresas) que precisam de espaço de trabalho. De acordo com o site da empresa, a WeWork opera espaços de trabalho colaborativos em 119 cidades ao redor do mundo, incluindo Nova York e Washington nos Estados Unidos, Londres no Reino Unido, Pequim na China e Tóquio no Japão. Na Coreia, a WeWork Asia Holdings também fundou a WeWork Korea, que detém 100% de participação e opera um negócio de aluguel em Gangnam e Yeouido, em Seul, e em Seomyeon, em Busan. Mais da metade das vendas são realizadas nas principais cidades globais, como Nova York, São Francisco e Boston, nos Estados Unidos, e Londres, no Reino Unido. Olhando para as demonstrações financeiras, a situação de crise da empresa é claramente visível. No final de junho, a dívida da WeWork totalizava US$ 18,656 bilhões (cerca de 25 trilhões de won), excedendo em muito os ativos da empresa (US$ 15,063 bilhões). O capital próprio dos accionistas é de menos 3,56 mil milhões de dólares, um caso de “total erosão de capital”. Isto porque o défice acumulado da empresa ascende a 16,79 mil milhões de dólares (cerca de 22 biliões de won). Isto significa que desde a sua criação em 2010, sofreu uma perda média de cerca de 1 bilião de won anualmente. No final de junho, a WeWork tinha apenas US$ 200 milhões em dinheiro. Isso significa que o dinheiro acabou dentro da empresa. O maior problema é a estrutura de custos. As vendas gerais da WeWork mostraram um crescimento gradual a cada trimestre, de US$ 593 milhões no segundo trimestre de 2021 para US$ 844 milhões no segundo trimestre de 2023. No entanto, os chamados “custos variáveis”, que aumentam à medida que as vendas aumentam, continuam a exceder as vendas em um grande margem. Por exemplo, o custo variável total da WeWork no segundo trimestre de 2023, que inclui o aluguel que a WeWork paga ao proprietário do edifício, custos operacionais e de gestão de instalações e custos internos de escritório (custos de depreciação), é de US$ 889 milhões. Isso representa mais de US$ 40 milhões a mais do que as vendas durante esse período (US$ 844 milhões). É como alugar uma casa por um preço alto e depois alugá-la novamente por um preço baixo, e a empresa incorre em prejuízo. Isto porque mesmo que a WeWork expanda significativamente os seus negócios (vendas) em comparação com agora, é difícil esperar o efeito da “economia de escala” que aumenta os lucros ao compensar os custos fixos.
Em 21 de outubro de 2021, quando a WeWork foi listada indiretamente na NYSE, o logotipo da WeWork estava visível no painel eletrônico da bolsa de valores. Reuters
Existem apenas duas maneiras de uma empresa retornar ao excedente operacional. A renda recebida dos inquilinos de escritórios existentes, tais como startups, deve ser aumentada significativamente ou a renda paga aos proprietários dos edifícios deve ser significativamente reduzida. No entanto, com a expansão do trabalho remoto e flexível desde a COVID-19, a quota de mercado da WeWork, que se refere ao número real de utilizadores (730.000) em comparação com o espaço de trabalho total (906.000), é de apenas 72%. Com a taxa de vacância se aproximando dos 30% por falta de demanda, é quase impossível aumentar o aluguel. A razão pela qual a WeWork está obcecada em negociar com os proprietários dos edifícios a alteração dos termos do contrato para reduzir os aluguéis é que esta é atualmente a única maneira de melhorar sua estrutura financeira. O custo total do aluguel que a empresa deve pagar é de cerca de US$ 1,2 bilhão somente no segundo semestre de 2023, totalizando US$ 25,1 bilhões (cerca de 34 trilhões de won), incluindo após 2028. Olhando para as finanças da WeWork, não é fácil encontrar uma solução mágica para salvar a empresa. O facto de os quatro administradores externos recentemente nomeados da empresa terem experiência na gestão de incumprimentos e falências também pressagia um futuro sombrio, incluindo reestruturações mais intensas.
Lições aprendidas com o incidente WeWork
Ainda restam lições do incidente da WeWork. O ponto importante aqui é que os esforços para reduzir radicalmente os custos são mais importantes do que o crescimento externo com uma visão otimista. É por isso que muitas pequenas e médias empresas na Coreia, que fazem da redução de custos o seu tema de gestão mais importante, parecem mais valiosas do que a WeWork, cujo valor empresarial já ultrapassou os 60 biliões de won. Devemos também verificar antecipadamente quais as medidas em vigor para nos prepararmos para as repercussões sociais que poderão resultar da queda de uma grande empresa de plataforma como a WeWork. Há temores de que a falência da WeWork, que já foi o “grande inquilino dinossauro” nos EUA, aprofunde a recessão no mercado imobiliário comercial local e espalhe os riscos para o setor financeiro. Na Coreia, onde as empresas de plataformas que têm o crescimento como principal prioridade conseguiram penetrar profundamente em todos os aspectos da sociedade, incluindo a logística e a distribuição, temos de pensar em como responder caso surja uma situação semelhante. Também vale a pena conhecer culturas estrangeiras que registram os fracassos de empresas famosas como a WeWork em livros, filmes e documentários. Você pode evitar repetir o mesmo erro se conhecer detalhadamente a causa e o histórico do colapso. Contador Público Certificado Shanhu Sodohun@naver.com
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