No mês passado, o índice mensal de preços de aluguel de apartamentos em Seul atingiu uma alta histórica de 102,0. Este é o 35º mês consecutivo de aumento e o maior período de aumento da história. No primeiro semestre deste ano, o volume de transações de torrent em Seul atingiu 18.063, um aumento de 8,5% em relação ao mesmo período do ano passado. Está em alta de todos os tempos. O aluguel mensal para cheonsei excede a taxa esperada.
O fenômeno do aluguel mensal, que começou com o aumento da taxa de juros como uma oportunidade, está se acelerando antes e depois do “grande movimento” (aumento de 0,5% na taxa básica). Há preocupações de que a carga de custos para os usuários finais que optam por alugar por mês aumente ainda mais devido a restrições de empréstimos e taxas de juros mais altas.
De acordo com a Korea Real Estate Agency no dia 18, o preço combinado mensal do aluguel de um apartamento em Seul aumentou 0,07% em relação ao mês anterior. Este é o 35º mês consecutivo de crescimento desde agosto de 2019. É o aumento mais longo desde julho de 2015, quando as estatísticas relevantes foram coletadas. O preço de aluguel mensal combinado inclui aluguel mensal líquido (aluguel inferior a 12 meses de aluguel), aluguel semestral (valor de 12-240 meses) e quase-johns (mais de 240 meses).
A participação de semi-jeonse também subiu para um recorde histórico. De acordo com o Seoul Real Estate Information Plaza, o número de transações quase-jeonse em Seul no primeiro semestre deste ano atingiu 18.063, um aumento de 8,5% em relação ao mesmo período do ano passado (16.639). Isso significa que a demanda pelo aumento do depósito Jeonse, que aumentou em centenas de milhões de won, aumentou tanto. Esta é a razão pela qual o fenômeno da “tendência de aluguel mensal”, que ignora elementos jeonse em corretoras front-end, além de Gangnam e Gangbok, é tão prevalente.
A partir desse dia, os 302 lotes para aluguel em Recenz em Jamsil-dong eram significativamente maiores do que o número de itens para aluguel (220 lotes).
A partir de agosto, quando a taxa de juros do empréstimo de dinheiro Jeonse for aplicada em torno de 6% ao ano e o valor do Jeonse vencido sob a Lei de Proteção ao Aluguel for lançado no mercado, a velocidade do leasing Jeonse deverá acelerar. Isso porque, de acordo com a Lei de Proteção ao Aluguel de Habitação, que estabelece que “a taxa básica atual (2,25%) mais 2% pontos” ou “a taxa fixada pelo presidente (10%), o que for menor”, o aluguel mensal é mais barato do que um empréstimo Chauncey.
“Devido ao forte aumento da taxa básica, o aluguel mensal continuará subindo no segundo semestre do ano com a aceleração do fenômeno do aluguel mensal”, disse Yoon Soo Min, especialista em imóveis do Nonghyup Bank.
Teoria do apocalipse do grande passo… Aluguel mensal sobe por 35 meses consecutivos
Convertendo para aluguel mensal para aumentar o depósito Jeonse … Medos de ‘refugiados de aluguel mensal’ emergindo um a um até que a lacuna seja fechada
“Atualmente, vivo com um depósito de 500 milhões de won e um aluguel mensal de 1 milhão de won, mas olhando para o preço de mercado hoje em dia, o aluguel mensal subiu para 2 milhões de won. Estou preocupado se vou conseguir pagar o aluguel mensal no futuro.”
Uma funcionária de escritório que mora em um apartamento de 84 metros quadrados em Jamsil, Songpa-gu, Seul, já está preocupada em renovar seu contrato. Eles optaram pela reversão em vez de um empréstimo jeonse, mas a taxa de aluguel mensal também disparou na sequência do forte aumento das taxas de juros. Mesmo se você tentar mudar para um cheonsei, é difícil pagar um depósito de 1,3 bilhão a 1,5 bilhão de won.
Como o período de alta dos juros está em pleno andamento, o fenômeno da “liquidação do aluguel mensal” está acontecendo rapidamente. Como a semi-jeonse, que aumenta o aluguel mensal deixando o depósito como está, está aumentando rapidamente, os itens de aluguel que expiram em agosto também estão se juntando às transferências mensais de aluguel. Espera-se que a carga de aluguel aumente com o aumento da taxa mensal de aluguel e o aumento das taxas de juros.
○ “Os aluguéis mensais sobrecarregam Jeonse”
De acordo com a Asil, uma grande 18ª empresa de dados imobiliários, em grandes complexos em Seul, o volume mensal de aluguel e o volume de aluguel jeonse são revertidos. O volume mensal de aluguel do “Seocho Prugio Summit” em Seocho-dong, Seocho-gu atingiu 86 a partir de hoje, superando o número de aluguéis (52 casos). Até ao início do mês passado, o valor do jeonse (78 casos) neste pool era mais do dobro do valor da renda mensal (30 casos). Foi revertido no dia 6 e agora o aluguel mensal é superior a 60% do Jeonse.
O “Daechi I-Park” em Daechi-dong, Gangnam-gu, também recebeu mais aluguéis mensais (58 casos) do que Jeonse (22 casos). A partir do primeiro do mês passado, a partir do primeiro do mês passado, o valor do jeonse e do aluguel mensal eram 29 e 26 respectivamente, e o valor do aluguel mensal aumentou significativamente neste mês.
Na área que não pertence a Gangnam, a preferência pelo aluguel mensal é semelhante. “Raemian Oksuri Riverzen” em Oksu-dong, Seongdong-gu, está listado no mercado jeonse e aluguel mensal por 27 e 43, respectivamente. Em Mapo Prestige Zaido, Yeomni-dong, Mapo-gu, a renda mensal quase duplica, com 27 e 42 rendas mensais.
Foi analisado que o aumento das taxas de juros tem um impacto significativo no valor do aluguel mensal que excede a capacidade. No dia 16 do mês passado, o Banco Central dos Estados Unidos deu um “passo de gigante” (aumento de 0,75 ponto percentual na taxa básica de cada vez) e no dia 13 deste mês, o Banco da Coreia deu um “grande passo” (aumento de 0,5 ponto percentual na taxa básica na hora). Também sobe rapidamente. Foi explicado que, à medida que a taxa de juros de um empréstimo da Jeonse aumenta para a faixa de 6% ao ano, a demanda por aluguel mensal, em vez de despesas com juros, inevitavelmente aumentará.
“Espera-se que o aluguel mensal acelere devido aos sucessivos aumentos de preços”, disse Park Won Gap, especialista-chefe da KB Real Estate. “Se as taxas de juros aumentarem no futuro, é muito melhor assinar um contrato com o proprietário uma vez e pagar o aluguel mensal fixo a partir de então.
Do volume de aluguel à demanda potencial do comprador
Especialistas apontam que o aluguel mensal não é necessariamente benéfico quando as taxas de juros estão altas. Isso ocorre porque, basicamente, quando a taxa de juros sobe, a taxa de conversão de seu depósito Jeonse para seu aluguel mensal também aumenta. De acordo com a Korea Real Estate Agency, a taxa de conversão de aluguel de apartamento em todo o país para aluguel mensal foi de 4,7%, um aumento de 0,1 ponto percentual em relação ao mês anterior. Em maio, a taxa de conversão de aluguel de Jeonse para mensal na província de South Chungcheong foi de 6,0% e na província de Jeonbuk, 5,8%, o que não é muito diferente da taxa de juros de um empréstimo Jeonse.
Pode ser vantajoso optar pelo aluguel mensal em vez de cheonsei durante um período de aumento de taxas, mas o ônus do aluguel mensal é estruturalmente mais pesado. “Se a taxa de juros de um empréstimo cheonsei aumenta, a proporção mensal de transferência para aluguel aumenta estruturalmente”, disse John Seok Koh, CEO da JEdu Investment Advisory.
Espera-se que o movimento de conversão da caução acrescida em renda mensal se acelere quando o volume de rendas que esgotou o direito de requerer a renovação do contrato chegar ao mercado em agosto. Yoon So Min, especialista em imóveis do Nonghyup Bank, disse: “A atmosfera que favoreceu Jeonse City está mudando diante dos aumentos das taxas de juros.
Por Shim Eun Ji, Summit@hankyung.com Repórter
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