Em resposta ao pedido da construtora para reflectir o rápido aumento dos custos de construção,
O pedido rejeita o aumento devido a “um contrato especial que exclui flutuações de preços”.
Vendas combinadas de 16 construtoras no ano passado, aumento de 13,8% em relação ao ano anterior
Durante o mesmo período, a margem de lucro operacional diminuiu 2,5%.
Nos últimos anos, os custos de construção aumentaram dramaticamente devido ao aumento das cinzas atómicas e dos custos laborais, levando a uma série de disputas sobre o aumento dos custos de construção em estaleiros de construção em todo o país.
Com o aumento dos custos de construção na sequência da pandemia do coronavírus e da guerra entre a Rússia e a Ucrânia, as empresas de construção estão a solicitar um aumento dos custos de construção às empresas candidatas. Contudo, a maioria dos projectos de construção encomendados pelo sector privado incluem uma cláusula especial que mantém o valor do contrato mesmo que os preços subam, pelo que raramente são aceites candidaturas de empresas de construção.
De acordo com a indústria da construção no dia 17 deste mês, a Hyundai Engineering and Construction Association, que assinou contrato com o Lotte Shopping em 2019 para o “Projeto de Construção do Complexo Residencial Comercial Sangam-dong” em Guangsan-gu, Gwangju, está tendo um conflito com o Lotte Shopping. Devido ao aumento dos custos de construção, ela apresentou reclamação à Comissão de Mediação de Disputas de Construção do Ministério de Terras, Infraestrutura e Transportes em janeiro e solicitou mediação.
O novo projecto de construção residencial comercial em Sangam-dong consiste em 6 pisos subterrâneos e 39 pisos acima do solo, um projecto para construção de 315 apartamentos, 5 cinemas e instalações de vendas. A construção começou em fevereiro de 2020 com previsão de conclusão em abril. No momento da assinatura do contrato, em setembro de 2019, o custo total de construção era de 138 bilhões de won.
A Hyundai Engineering & Construction está solicitando um custo de construção adicional de 14 bilhões de won ao Lotte Shopping desde 2022 devido ao aumento nos custos de construção que ocorreu após a assinatura do contrato. No entanto, o Lotte Shopping não aceitou o pedido de aumento do custo de construção devido a um “contrato especial sem oscilações de preços”, que exclui reajuste do valor do contrato em função de oscilações de preços.
“Em comparação com 2019, quando o contrato foi assinado, o índice de custos de construção aumentou cerca de 30 por cento”, disse a Hyundai Engineering and Construction, acrescentando: “Vimos que podemos reclamar o aumento restante de 14 mil milhões de won, mesmo se excluirmos isto.” O aumento se deve às flutuações de preços no âmbito do acordo especial.
A Ssangyong Engineering & Construction entrou em uma disputa com a KT sobre um aumento nos custos de construção da nova sede da KT em Pangyo, província de Gyeonggi, que foi concluída na primavera passada. A Ssangyong Engineering & Construction Co., que ganhou um pedido de construção no valor de 96,7 bilhões de won em 2020, pediu à KT que aumentasse o custo de construção em 17,1 bilhões de won a partir de julho de 2022.
Após a assinatura do contrato, os preços das matérias-primas aumentaram devido a motivos de força maior, como a COVID-19 e a guerra, e factores negativos adicionais, como atraso na chegada de materiais, greve sindical e suspensão da construção em betão armado, levaram a um aumento significativo na o custo. Resultando num investimento excessivo de KRW 17,1 mil milhões.
No entanto, a KT também não aceitou devido ao “contrato especial que exclui flutuações de preços”.
Em conexão com isso, a Ssangyong Engineering and Construction solicitou mediação ao Comitê de Mediação de Disputas de Construção do Ministério de Terras, Infraestrutura e Transportes em outubro do ano passado, mas as negociações entre os dois lados permaneceram lentas mesmo depois de cinco meses. Assim, a SsangYong Engineering & Construction planejou realizar um segundo protesto em frente ao prédio de escritórios da KT em Gwanghwamun no dia 12, após o protesto realizado em outubro do ano passado, mas KT, ao ouvir sobre o protesto, solicitou tempo para negociações, então o protesto foi adiado . por agora.
Os canteiros de obras públicas não são muito diferentes dos canteiros de obras privados. Daebo Engineering & Construction, que ganhou um pedido para construir um campus conjunto em Jiphyeon-dong, cidade de Sejong, da Korea Land and Housing Corporation (LH) em 2022, suspendeu as obras de construção no dia 5, dizendo que negociações para aumentar o custo de construção com LH não eram viáveis. Progresso adequado. Esta é a segunda suspensão das obras após o período de 17 a 26 de outubro do ano passado.
Em resposta ao pedido da LH para adiar a conclusão de 4 dos 9 edifícios por cerca de meio ano, a DAEBO Engenharia e Construção iniciou o processo de construção investindo custos de construção adicionais por conta própria, mas no processo, encontrou problemas complexos, como perturbações às obras, ao fornecimento de concreto pronto e ao aumento de matérias-primas, e aos custos trabalhistas, e houve uma greve do Sindicato dos Trabalhadores Marítimos Coreanos. Exigiram um aumento nos custos de construção, alegando que perdas em grande escala ocorreram por razões negativas.
Um funcionário da Daibo Engineering and Construction Company disse: “Na época do contrato, o custo de construção era de 75 bilhões de won, mas é esperada uma perda de mais de 30 bilhões de won. Retomamos as negociações com a LH após suspender a construção, mas não o resultado ainda não foi alcançado.”
Em resposta, LH disse: “Estamos discutindo ativamente ajustes no valor do contrato com a construtora”, e acrescentou: “Faremos o possível para retomar e normalizar rapidamente a construção do projeto conjunto do campus em Sejong”.
Luz vermelha de segurança financeira da empresa de construção
O conflito entre a empresa do projeto e a empresa de construção é explicado como resultado do notável declínio na rentabilidade das grandes empresas de construção devido ao rápido aumento da carga de custos no ano passado.
De acordo com o relatório da Korea Rating (KR) sobre o desempenho provisório de 2023 das principais empresas de construção, as vendas combinadas das 16 empresas de construção analisadas no ano passado registaram KRW 87,7 biliões, um aumento de 13,8% em relação ao ano anterior. Por outro lado, a margem de lucro operacional (2%) diminuiu 2,5 pontos percentuais face ao ano anterior devido aos efeitos do aumento dos custos dos materiais de construção e mão-de-obra e da inflação persistente.
O relatório concluiu que, embora todas as empresas tenham apresentado um aumento nas vendas graças à forte oferta de habitação, o número de empresas que melhoraram em termos de rentabilidade operacional e estabilidade financeira devido ao aumento da carga de custos e ao aumento da carga de capital de giro superou o número de empresas que melhoraram.
De facto, no ano passado, a maioria das empresas de construção registou um aumento nos empréstimos porque dependiam de fundos externos para cobrir défices de caixa devido à redução do fluxo de caixa devido a lucros mais baixos e à carga de capital de giro devido a pagamentos iniciais mais baixos antes da venda.
O problema é que há expectativas de que os encargos com empréstimos possam aumentar ainda mais este ano também. A partir deste ano, os riscos comerciais decorrentes das unidades não vendidas começarão a valer. Existe uma preocupação generalizada na indústria da construção de que um declínio nos volumes de vendas será inevitável a partir do segundo semestre deste ano devido ao declínio acentuado na construção de habitação após 2022.
O relatório também esperava que as dívidas incobráveis devido a contas a receber de construção fossem seriamente reflectidas devido a unidades não vendidas, o que poderia levar a uma redução imediata de capital e à deterioração da estrutura financeira.
Em Dezembro do ano passado, o número de casas não vendidas em todo o país atingiu 62.000, um aumento de nove meses desde Março do ano passado. O número de unidades não vendidas após a conclusão, avaliadas como “unidades não vendidas prejudiciais”, também ultrapassou 10.000 domicílios desde outubro do ano passado.
O relatório previu que mesmo que a taxa de juro seja reduzida este ano, esta redução nas taxas de juro reais não será sentida pelos compradores de casas até ao próximo ano. No final de setembro do ano passado, as contas a receber de 20 empresas de construção com classificações efetivas de KR totalizavam cerca de 31,4 trilhões de won, um aumento de 25,4% em relação ao final do ano anterior.
Os construtores enfrentam restrições devido à recessão imobiliária que persistiu ao longo dos últimos dois anos, ao número de habitações não vendidas que excede 60.000 famílias, ao rápido aumento dos custos de construção e à continuação das elevadas taxas de juro. A Agência de Classificação de Crédito da Coreia calculou que o total dos passivos contingentes de financiamento de projetos (PF), incluindo projetos de desenvolvimento, projetos de reconstrução e manutenção, das 20 maiores empresas de construção com classificações de crédito válidas no terceiro trimestre do ano passado ascendeu a 30 biliões de won. As contas a receber atingiram quase 31,4 trilhões de won, um aumento de 25,4% em relação a 2022. Entre as 50 maiores empresas de construção na avaliação de capacidade de construção, 14 empresas têm um índice de endividamento superior a 200%.
Há uma série de casos em que empresas de construção médias classificadas entre 50 e 200 lugares não conseguem suportar dificuldades financeiras e solicitam concordata (procedimento de reabilitação empresarial). Houve sete construtoras que solicitaram concordata no mês passado, incluindo a New Millennium Construction (105ª) e a Seonwon Construction (122ª).
O número de empresas de construção que fecharam as portas também está aumentando rapidamente. Este ano, até ao mês passado, registaram-se 704 notificações de encerramento de empresas de construção (83 de construtoras gerais e 621 de construtoras especializadas, segundo o Sistema de Informação da Indústria da Construção do Ministério de Terras, Infraestruturas e Transportes). 581 construtoras fecharam no ano passado, o maior número desde 2005 (629 casos).
As construtoras estão lutando para reduzir dívidas e arrecadar dinheiro. A Shinsegae Construction fez uma pausa ao emitir títulos privados (200 mil milhões de KRW) e vender a sua divisão de negócios de entretenimento. A SGC E-Tech Construction emitiu títulos de dívida no valor de 80 bilhões de won. A Dongbu Construction também recebeu urgentemente 300 bilhões de won através de custos de construção no exterior, cobranças em locais de conclusão e recuperação de empréstimos.
No entanto, à medida que os riscos do CFO se espalham, espera-se que os encargos com empréstimos sobre as empresas de construção aumentem devido ao aumento das taxas de juro. Segundo a indústria, houve apenas 7 novos empréstimos hipotecários emitidos em todo o país em janeiro e fevereiro deste ano. Contudo, metade dos empréstimos de financiamento destina-se ao refinanciamento de empréstimos existentes e apenas um pequeno número deles destina-se a novos fornecimentos.
“Este ano, a nossa política é abster-nos, tanto quanto possível, de assumir novos negócios”, disse um executivo responsável pelo setor habitacional de uma grande empresa de construção. “Ouvi de uma empresa financeira que 'as grandes empresas começarão a emprestar', mas o peso das taxas de juro é elevado e a situação do mercado é… “Não positiva.”
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