Senhorios com baixa auto-estima ‘aceitam inquilinos sem depósito’

[이데일리 박종화 기자] Centro comercial em Jongno 3-ga, Jongno-gu, Seul. Ele está localizado no meio do distrito comercial de Jongno, mas todos os três andares não conseguem encontrar inquilinos há mais de um ano. Não é apenas este edifício. O prédio ao lado está vago há um ano e o vizinho está vago há meio ano.

Shopping vazio em Jongno, Seul. (Foto = Repórter Park Jong-hwa)

A situação era semelhante quando fomos a Jonggak, onde há muitos grandes edifícios comerciais. À medida que grandes corporações como Pilot, KFC e Hallis, que atuam como proprietárias do distrito comercial de Jongno há muito tempo, estão saindo uma a uma, anúncios de “aluguel” são anexados a cada prédio. Quanto maior o aluguel, maior o impacto da vacância.

O Sr. L, que administra um escritório de corretagem licenciado em Jongno há 10 anos, disse: “O principal distrito comercial não tem escolha a não ser entrar em uma grande empresa, mas os grupos de demanda de jovens não vieram para Jongno, então eles fechou as lojas uma a uma. É difícil encontrar um locatário por cerca de 15 milhões de won. ”

Os direitos também estão se aproximando do fundo. Isso ocorre porque os inquilinos estão deixando a loja e renunciando aos seus direitos para sair do déficit rapidamente. Mesmo em Jongno, no caso de uma loja no primeiro andar, os direitos valiam centenas de milhões de won, mas agora são coisa do passado.

Como o distrito comercial offline está em crise, o número de não direitos e depósitos está aumentando. Especialistas alertam que, se essa situação continuar, a bolha acumulada no mercado comercial pode entrar em colapso.

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Shoppings não autorizados estão por toda parte na saída dos inquilinos… Proprietários de prédios fecham os olhos para sedimentos

De acordo com a Korea Real Estate Agency, em junho do ano passado, o patrimônio médio de um shopping em Seul era de 2,53 milhões de won por 3,3 metros quadrados. Em comparação com a pesquisa realizada pela agência imobiliária em setembro de 2020 (2,81 milhões de won), caiu quase 10% em nove meses.

O fenômeno do declínio ou extinção de direitos não ocorre apenas em uma determinada região. Você pode encontrar facilmente aluguéis não alugados nas principais áreas de negócios de Seul, como Gangnam Station, Samseong-dong e Apjujeong-dong. Em alguns edifícios, os inquilinos podem desistir de sua propriedade e sair depois de alguns meses. “Mercadorias não autorizadas estão constantemente saindo em porões e arranha-céus, onde é difícil encontrar novos inquilinos”, disse um representante da agência imobiliária certificada S em Yeoksam-dong, Gangnam-gu.

Como é difícil encontrar inquilinos, os proprietários também fecham os olhos. Em áreas não urbanas onde a demanda do mercado é pequena, Kalse, um aluguel de curto prazo que recebe apenas aluguel mensal sem depósito, é popular. No caso das lojas de conveniência, alguns proprietários querem contratar inquilinos de forma que eles recebam aluguel com taxa fixa proporcional às vendas sem taxas de garantia. Isso porque uma vez resolvida a vacância, é possível evitar a depreciação do shopping por meio do pagamento de despesas financeiras como juros. Além da recente entrada no mercado de distribuição, o poder de barganha do locador foi reduzido à medida que passa do offline para o online.

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Por esta razão, o retorno do investimento em imóveis comerciais continua a diminuir. O rendimento de aluguel de shoppings de médio e grande porte em Seul, que era de 2,97% em 2020, caiu para 2,66% no ano passado.

Taxas de juros baixas no mercado de shoppings, quando as taxas de juros vão subir?

O mercado de aluguel comercial está em pleno inverno, mas o mercado de vendas ainda está aquecido. O volume de negócios vendidos no ano passado atingiu 80 trilhões de won. Este é o nível mais alto desde que as estatísticas foram compiladas.

Isso ocorre porque os regulamentos imobiliários governamentais visam o mercado imobiliário, deslocando a demanda de investimento para mercados comerciais, como shoppings. Além disso, como a tendência de taxas de juros mais baixas continuou por um tempo, o peso das despesas financeiras também diminuiu. A sensação de que ‘os preços dos terrenos não estão caindo’, mesmo que os rendimentos dos aluguéis enfraqueçam devido ao surto do novo coronavírus (COVID-19), levou a um boom no mercado de shopping centers representado pelo pequeno prédio.

“A principal razão para investir em shopping centers é ter uma renda mensal estável”, disse Zhang Dongli, chefe da equipe de pesquisa do mapa de valor.

Os especialistas estão confusos nas perspectivas para o mercado de shoppings após a disseminação do coronavírus. No recém-lançado “KB 2022 Real Estate Report”, o KB Kookmin Bank disse: “Com os preços dos ativos excessivamente altos em comparação com fundamentos como um aumento na taxa de vacância, espera-se que as preocupações com o risco de uma bolha aumentem”. Parece fácil gerar um impulso positivo no mercado de aluguel.” O líder da equipe, Li Changdong, também disse: “Se você olhar para as propriedades à venda atualmente, o rendimento do aluguel é de cerca de 1-2%. “Se as taxas de juros subirem ainda mais, você poderá sofrer um grande golpe”, disse ele.

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Por outro lado, Kwon Kang-soo, diretor do serviço de informações imobiliárias para startups na Coréia, disse: “Se a epidemia de COVID-19 for mitigada, o risco de vacância pode ser uma oportunidade de comprar um shopping center em um ponto baixo. ” No entanto, o diretor Kwon também acrescentou: “O fato de a população diminuir a longo prazo pode representar um risco no futuro”.

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