[고종완의 부동산 더하기 곱하기] O centro de Seul ri e a primeira nova cidade chora… Mercado de reconstrução que se tornou um ponto importante – Kookmin Ilbo

Depois que o governo anunciou medidas para estabilizar o mercado imobiliário no dia 16, o mercado de reconstrução, que estava em destaque, tornou-se um ponto de virada. Yojigyeong (瑤池) é um termo figurativo para assuntos sombrios e estranhos do mundo. O núcleo das ações de 16 de agosto são o fornecimento de 2,7 milhões de novas unidades habitacionais nos próximos cinco anos, o projeto de desenvolvimento do complexo urbano liderado pelo setor privado, o desenvolvimento do local de habitação pública, o início antecipado do GTX e o relaxamento de regulamentos sobre reconstrução e redesenvolvimento. A reconstrução é um dos setores mais influentes no mercado imobiliário. No caso de Seul nos últimos dez anos, o montante fornecido pela reconstrução e redesenvolvimento é absoluto o suficiente para ser superior a 80%. Portanto, desde a eleição, o governo de Yoon Seok Yeol se concentrou em expandir a oferta por meio da reconstrução, desenvolvimento de áreas de estações e desregulamentação. Isso também se reflete no Livro da Promessa.

O problema é que o preço dos complexos de reconstrução, que não parava de subir, surgiu logo após as ações de 16/8 como resultado da polarização regional. Enquanto o projeto de reorganização do centro de Seul está ganhando força, a primeira fase de novas cidades como Bundang e Ilsan em Gyeonggi-do sofreu um golpe direto e se transformou em uma tendência de queda. Em particular, a reação negativa da primeira nova cidade é explosiva e o público irritado é inconstante. O preço dos complexos de reconstrução em áreas populares como Gangnam, Yongsan, Yeouido e Muk-dong não tem efeito, mas os apartamentos de reconstrução em Bundang e Pyeongcheon são vendidos por 100-200 milhões de won.

Depois que o governo anunciou “medidas para estabilizar o mercado imobiliário” no dia 16 deste mês, os preços dos complexos de reconstrução, que têm aumentado constantemente, tornaram-se um fenômeno de polarização regional. A foto mostra um cidadão olhando para Mapo e Yeouido em Seul do Observatório Namsan em Seul. Notícias Yonhap

qual é a razão? Por que a reconstrução sempre é considerada um papel de “batata quente”? Como será o mercado de reconstrução no futuro? Como devem responder os proprietários de apartamentos reconstruídos e aqueles que planejam comprar sua própria casa? Vamos examinar o diagnóstico do estado atual, as perspectivas de mercado e a estratégia de resposta, um por um.

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Primeiro, vejamos o conceito e as características da reconstrução. De acordo com a Lei de Melhoria do Ambiente Urbano e Residencial, a reconstrução é um negócio em que os proprietários existentes formam uma cooperativa para construir uma nova casa demolindo casas antigas e em ruínas. É conhecido como as duas principais políticas de crescimento e desenvolvimento urbano, juntamente com o desenvolvimento de novos locais de habitação. É também uma indústria público-privada que melhora a estrutura espacial urbana, o conforto residencial e a qualidade de vida, ou seja, buscando publicidade e lucratividade.

De fato, nos últimos dez anos, a reconstrução impulsionou o desenvolvimento urbano em áreas urbanas como Seul. O complexo residencial recentemente reconstruído lidera o mercado com o preço mais alto, bem como uma alta preferência por futuras habitações. Por exemplo, Sinbanpo Acro River Park, Banpo Raemian First, Gaepo The H Honor Hills e Jamsil L’s são representantes. Esse fenômeno também é comumente observado em países desenvolvidos como Japão, EUA e Europa. As áreas mais centrais de Roppongi em Tóquio, Hudson Yards em Nova York, Rural Ghosh em Paris e Kings Cross em Londres são consideradas realizações bem-sucedidas de projetos de redesenvolvimento ou renovação urbana. Na mesma linha, o prefeito de Seul, Oh Se-hoon, planejou recentemente desenvolver o shopping center Siwon no centro da cidade e tornar a localização do Centro de Serviços Yongsan do Vale do Silício Asiático e Yeouido igual à Marina Bay, em Cingapura.

Em caso afirmativo, que tipo de efeito multiplicador a política de reconstrução do novo governo terá no mercado no futuro? No curto prazo, nos próximos dois anos, espera-se que diferentes variantes sejam produzidas dependendo da cidade e região. Apesar das críticas de que as medidas de reconstrução são insuficientes e, em essência, grandes cidades como Seul, Incheon, Gyeonggi, Busan, Daegu, Gwangju, Daejeon e Ulsan estarão no caminho certo. No entanto, na primeira fase da nova cidade, espera-se que o controle de velocidade seja inevitável. Isso porque o plano diretor será elaborado em 2024. Em suma, no caso do primeiro novo apartamento para reconstrução na cidade, é claro que a reconstrução mudará ou o próprio projeto será adiado.

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No entanto, não há necessidade de se sentir decepcionado ou desistir. Isso porque é um projeto de longo prazo que levará pelo menos 10 anos ou mais e, há poucos dias, Choi Sang-mok, chefe de economia do Gabinete Presidencial, anunciou seu desejo de implementar a política o mais rápido possível . . Há também implicações que devem ser claramente observadas aqui. Com base na experiência passada, se o mercado imobiliário está em alta e o projeto é executado conforme o planejado, a reconstrução é um produto de loteria tão bom quanto a loteria, mas no caso contrário, é uma lição que há casos em que cai em estagnação. Afinal, é preciso lembrar que a reconstrução é o tema da cidade eterna e é uma espécie de projeto de desenvolvimento de alta recompensa e alto risco.

Em seguida, como os reformadores e usuários finais de suas casas devem agir sabiamente ao responder? Você precisa de uma estratégia personalizada. Parece benéfico para os membros da área metropolitana e das grandes cidades terem uma estratégia de propriedade ou detenção de longo prazo. Espera-se que resultados importantes sejam esperados durante a gestão do novo governo. Investidores que se preparam para comprar casa própria são aconselhados a manter uma atitude de esperar para ver até o final do ano, mas se o preço cair acentuadamente após o próximo ano, recomenda-se comprar a um preço baixo através de venda rápida ou leilão. No final, qual complexo comprar é uma decisão importante.

Para referência, aqui estão os complexos recomendados pelo aplicativo de análise de valor de investimento de apartamentos “Siljippaljip”, desenvolvido com tecnologia patenteada. Gangnam District é Gaepo Hanshin, Daechi Complex 2, Suseokkachi Village, Jamsil Jugong Complex 5, Olympic Correspondent Village, Yongsan-gu é Han River Mansion, Cheonghwa, Namsan Daerim, Shindonga, Yangcheon-gu Mok-dong area é uma nova cidade complexa, Nowon -gu é Sanggye Jugong Complex, Wolgyemirung, Miseong e Junggye Jugong Complex 5 encontraram alto valor de investimento, respectivamente. Em Bundang, Ilsan, Pyeongchon e Sanbon, as primeiras novas cidades do Oriente Médio, é aconselhável escolher apartamentos com a maior parcela de terra possível e fazer investimentos de longo prazo na perspectiva dos usuários finais que são habitações e investimento. Pode ser um método de uma pedra e duas peças que economiza custos de moradia e garante o direito de vender membros da guilda.

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Esta é a conclusão final. Olhando para a política de reconstrução do novo governo anunciada até agora, verifica-se que os benefícios de desenvolvimento e os efeitos econômicos da desregulamentação são suficientes para aumentar as expectativas de valorização dos ativos. Isso ocorre porque é muito mais seguro do que outros ativos e tem potencial para gerar altos retornos excedentes. No entanto, se ao mesmo tempo forem promovidas políticas de desregulamentação, como permitir a mudança de uso durante a reconstrução, aumentar a proporção da área do piso, afrouxar as alturas dos pisos, facilitar os diagnósticos de segurança e melhorar o sistema de recuperação dos lucros excedentes da reconstrução, o os preços da habitação, invenção especulativa, desordem habitacional são fatores de risco muito preocupantes. O “truque de mágica” para pegar dois coelhos é mais urgente do que nunca: fornecer moradias para aluguel público, desenvolvimento equilibrado, expandir instalações comunitárias, aumentar a competitividade urbana e resolver a polarização.

Jung Wan Koh, diretor do Korea Asset Management Research Institute, professor especial, Graduate School of Real Estate Convergence, Hanyang University

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