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“Eles disseram que as vendas em Gangnam estavam aumentando.” Depois de ouvir a história interna, foi “sufocante”.
Vendas na área de Gangnam planejadas para o início do ano “0”
Um por um, os apartamentos vão sendo adiados para o próximo ano.
“Não é apenas atuar, o conflito sindical é um problema… eu me tornarei o segundo Dunchon Jugong.”
Como o cronograma de vendas de apartamentos nobres de grande escala no distrito de Gangnam, em Seul, foi adiado um após o outro, os consumidores que aguardavam para se inscrever expressaram sua decepção. Embora os preços da habitação tenham caído no início deste ano, alguns especialistas previram que “será difícil para a área de Gangnam se recuperar devido à bomba de abastecimento planejada”. No entanto, não só o preço de venda dos apartamentos ocupados está a aumentar, mas também o preço do aluguer está a aumentar, e as grandes vendas de apartamentos estão a ser adiadas para o próximo ano.
Garak-dong Helio City, um típico complexo residencial em Gangnam, há muito recuperou seu preço para 2 bilhões de won. De acordo com o Sistema de Divulgação de Preços Reais de Transação do Ministério de Terras, Infraestrutura e Transportes no dia 29, o preço real de transação da área exclusiva de Helio City de 84 metros quadrados no mês passado foi distribuído entre 1,925 bilhão e 2,13 bilhões de won. Só os porões custam 1,9 bilhão de won, mas a maioria dos tipos de habitação saltou para a faixa de 2 bilhões de won. Em comparação com a faixa de negociação de 1,6 bilhão a 1,7 bilhão de won no início do ano, mostra uma clara recuperação.
A ascensão de Jamsildong-il foi ainda mais acentuada. No início do ano, uma unidade exclusiva de 84 metros foi vendida por 1,8 bilhão a 1,9 bilhão de won, mas o preço real de venda no mês passado foi de 2,295 bilhões a 2,43 bilhões de won. Resents e Trizium também mostraram uma tendência semelhante, recuperando para 2,4 bilhões de won e 2,2 bilhões de won, respectivamente.
Não houve efeito de movimento conforme esperado. À medida que os preços dos apartamentos na área de Gangnam voltaram ao normal, o efeito de ocupação esperado em Gaepo-dong (Parque DH First Terre I, 6.702 famílias) e Banpo-dong (Wan Beli, 2.990 famílias) também desapareceu. Com a ocupação generalizada, esperava-se que os preços de venda e de aluguer diminuíssem, mas a situação está a evoluir na direção oposta.
Além disso, as vendas programadas são adiadas uma após a outra. As três regiões de Gangnam (Gangnam, Seocho e Songba) estão sujeitas a regulamentos de preços máximos de venda. Como tal, aqueles que esperavam pela conta de assinatura mais alta, que esperavam entrar em Gangnam por um preço razoável, estão ansiosos. No início do ano estava prevista a construção de até 10 complexos, mas este ano nenhum apartamento foi vendido.
São quatro apartamentos cujos calendários de vendas foram claramente adiados para o próximo ano. Cheongdam-dong “Cheongdam Reel” (Cheongdam Samick, 1.261 famílias), Banpo-dong “Raemian One Pentas” (15º Sinbanpo, 641 famílias), Bangbae-dong “Raemian One Perla (Bangbae Distrito 6, 1.097 famílias)” e “Acro ”Distrito de Retz (Pangbai Samek, 141 famílias). Os demais complexos planejados deverão ser vendidos ainda este ano, mas a situação é incerta.
A razão por trás do atraso no cronograma dos apartamentos na área de Gangnam é que a percepção predominante é de que “quanto mais você atrasar, maior será o preço de venda”. Nas três áreas de Gangnam, os preços de venda são controlados por um sistema de preços máximos. Por outro lado, com o levantamento das regulamentações de preços de venda na maioria das áreas, exceto na área de Gangnam, os preços de venda subiram. Recentemente, o preço de venda na área fora de Gangnam ultrapassou 40 milhões de won por 3,3 metros quadrados e está se aproximando de 1,5 bilhão de won com base em uma área exclusiva de 84 metros quadrados. O preço de venda de um apartamento na capital ultrapassou até 1 bilhão de won por uma unidade exclusiva de 84 metros quadrados.
O Ministério de Terras, Infraestrutura e Transportes anunciou recentemente que o custo básico de construção aplicado ao sistema de teto de preço de pré-venda aumentará 1,7%, de 1.943.000 won por metro quadrado para 1.976.000 won. Enquanto isso, o preço de pré-venda mais alto em Gangnam foi Raemian One Bailey em Banpo-dong, Seocho-gu em junho de 2021, com 56,5 milhões de won por 3,3 metros quadrados. O preço de mercado deste apartamento atualmente ocupado é de mais de 100 milhões de won por 3,3 metros quadrados. À medida que os preços de venda e os preços de mercado continuam a subir, as cooperativas atrasam as vendas tanto quanto possível.
O problema é que não se trata apenas de atrasos no cronograma. Algumas cooperativas enfrentam conflitos internos devido a atrasos no cronograma de vendas. Os complexos previstos para serem vendidos este ano já estão em construção. Se o sindicato adiar as vendas sem arrecadar recursos, será um ônus para a construtora. Este problema também ocorreu durante a reconstrução dos antigos apartamentos Dunchon Jugong (hoje Parque Olímpico Foreon). Em particular, o peso do projecto aumenta à medida que são necessárias alterações na concepção ou substituição de dirigentes sindicais.
Cheongdamble El é um exemplo representativo. Cheongdam Reel estava programado para exibir casas modelo aos membros do sindicato em julho passado e iniciar os procedimentos de vendas. Mas durante o processo de venda surgiu um conflito dentro do sindicato e o presidente do sindicato renunciou. O sindicato, que atualmente está sujeito a um sistema de representação, está programado para eleger um novo presidente sindical no dia 13 de outubro. Enquanto o sindicato passava por conflitos internos, a construção deste apartamento, iniciada em dezembro de 2021, foi concluída com a construção das fundações do piso. Atualmente, já estão em curso obras estruturais no terreno e a taxa de conclusão ronda os 30%.
O problema são os “direitos de visualização do Rio Han” e os “custos de construção” resultantes. Alguns membros do sindicato solicitaram mudanças no projeto, incluindo o alargamento da largura da janela da sala e a mudança da parede para garantir vistas adicionais do rio Han. O aumento dos custos de construção e o cronograma de construção envolvente tornaram-se a faísca do conflito. Além disso, como os apartamentos vizinhos estão em reforma, existe a expectativa de que algumas residências tenham uma vista do Rio Han diferente da esperada. Neste contexto, o conflito dentro do sindicato atingiu o seu auge com a substituição do presidente do sindicato.
Um funcionário da indústria disse: “Com os preços de venda controlados apenas na área de Gangnam, os custos de construção continuam a subir e o cronograma é adiado porque os regulamentos de contribuição não foram resolvidos. A menos que retornemos totalmente à fase de pós-venda, é questionável se o o pós-venda será alcançado.”O preço de venda que satisfaça os sindicalistas.” Ao mesmo tempo, disse: “O problema não é apenas um atraso no cronograma, mas um atraso causado por uma disputa” e “Tanto o sindicato quanto a construtora devem estar atentos ao segundo incidente de Dunchon Jugong, que termina com o excesso de pessoal.” Carga de tempo e custo.
Hana Kim, repórter do Hankyung.com hana@hankyung.com
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