Em meio à análise de que a estagnação do mercado imobiliário deve continuar até o final deste ano, o negócio real de residências, incluindo apartamentos, sobrados e multi-homes, não está se movendo.
Em março, o preço real de transação de residências em todo o país levou a uma taxa de aumento em relação ao mês anterior, quando conseguiu se recuperar. Além disso, conseguiu reverter a tendência de alta na maioria das regiões do país. Em particular, o aumento do preço real dos apartamentos é perceptível, principalmente em Seul e Sejong.
No dia 15 (ontem), a Agência Imobiliária da Coreia divulgou um relatório com este conteúdo (“Residential House Actual Transaction Price Index in March 2023”) e estatísticas relacionadas no site.
Ao contrário do índice de preços de venda semanal/mensal que a imobiliária calcula através de uma amostra, o índice de preços de transação real é o resultado do exame de todas as flutuações de preços de casas residenciais que já foram tratadas. Embora esteja cerca de um mês atrasado devido ao período de relatório da transação (30 dias) e ao tempo que leva para analisar, ele mostra a atmosfera do mercado com relativa precisão.
No entanto, se o volume de transações não for relativamente grande e o volume de transações ocorrer principalmente em um determinado pool, o intervalo de flutuações é instável. Por este motivo, o governo utiliza o índice de preços de venda mensal como principal indicador para explicar a evolução dos preços da habitação e utiliza o índice de preços de transacção reais como indicador secundário.
● Expansão em áreas onde os preços reais das transações mostram uma tendência de alta
De acordo com a imobiliária no dia 16, o índice de preços reais de transação de residências em todo o país em março foi de 118,6, alta de 0,75% em relação ao mês anterior (117,7). Cresceu por dois meses consecutivos em relação ao mês anterior (0,42%).
Depois de atingir o pico de 138,1 em abril do ano passado, o índice real de preços de transações vem caindo constantemente nos nove meses de maio (137,0) a janeiro deste ano (116,7).
Em particular, no mês de março, a maioria das regiões do país vira para cima, o que chama a atenção. Em fevereiro, apenas Seul (aumento de 2,19% MoM) e a economia (0,88%) conseguiram reverter a tendência de alta, enquanto as demais regiões não ficaram imunes à tendência de queda.
Isso é perceptível no índice de preços reais de transação de apartamentos. Em fevereiro, das 17 províncias e cidades do país, apenas cinco apresentaram tendência de alta: Seul (3,08%), Sejong (1,85%), Ulsan (0,40%), Gyeonggi (0,41%) e Jeju (3,14%). . No entanto, em março, todas as 13 províncias, exceto Jeonbuk (-0,11%), Jeonnam (-0,68%) e Jeju (-2,32%) mostraram uma tendência ascendente.
Especialistas explicaram isso como “porque o levantamento das áreas regulatórias pelo governo no início do ano e a estabilização das baixas taxas de empréstimo pelos bancos comerciais levaram a um aumento no número de lugares que estão negociando a preços mais altos do que o acordo anterior, concentrando-se em apartamentos, onde se vendem vendas urgentes.”
No entanto, não está claro se essa tendência continuará. Isso ocorre porque o aumento no índice de preços de transação real provisório em abril diminuiu, exceto em Seul, e as áreas não metropolitanas foram consideradas um tanto pessimistas.
● aumentou uniformemente, independentemente do tamanho
O índice real de preços de transação para apartamentos aumentou uniformemente, independentemente do tamanho. No entanto, a aparência dos apartamentos grandes era relativamente maior do que a altura dos apartamentos pequenos.
De acordo com a imobiliária, os volumes muito pequenos de 40ºC ou menos (com base no espaço exclusivo) aumentaram 0,39% em relação ao mês anterior, e os volumes muito pequenos (mais de 40ºC a 60ºC ou menos) aumentaram 0,74%.
Aliás, pequenos e médios (mais de 60 °C ~ 85 °C, um aumento de 1,46%), médios e grandes (mais de 85 °C ~ 135 °C, 1,21%) e grandes (mais de 135 °C, 1,13%) todos aumentaram em mais de 1%.
No entanto, é improvável que essa tendência continue. No resultado da estimativa de abril, esperava-se que as micropequenas (0,92%) superassem as pequenas (0,21%), pequenas e médias (0,77%), médias e grandes (0,39%) e grandes (0,12%). ).
A esse respeito, os especialistas disseram: “Isso é resultado de mostrar a fraqueza fatal do índice de preços de transações reais, que é que a gama de flutuações aumenta quando o tamanho da transação não é grande”.
● Após o golpe do fretamento, casas geminadas e unidades multigeracionais continuaram a entrar em colapso
Por outro lado, moradias geminadas e residências multifamiliares, que foram polêmicas recentemente devido à fraude no aluguel, estão em declínio. Conseguiu reverter o rali de fevereiro, mas caiu novamente 0,67% em março. Em contraste com os apartamentos, a região metropolitana, incluindo Seul, manteve uma tendência de queda, enquanto as cidades metropolitanas (0,34%), as metrópoles locais (1,17%) e os distritos regionais (2,05%) apresentaram uma tendência ascendente, o que chamou a atenção.
Estima-se que a recessão de casas geminadas e multifamiliares continue em abril. Em decorrência da arrecadação provisória de abril, verificou-se queda de 0,20% em todo o país. Esperava-se que Seul (1,73%) e Incheon (0,29%) reduzissem o declínio, pois conseguiram reverter o rali.
Os aluguéis de apartamentos também não estão imunes ao declínio. Em fevereiro, o índice real de preços de transação foi de 110,6, uma queda de 0,84% em relação ao mês anterior. Por cidade e província, todas exceto quatro cidades e províncias, incluindo Daegu (0,44%), Gwangju (0,32%), Gangwon (1,32%) e Jeonbuk (0,55%), permaneceram em tendência de queda.
Repórter Hwang Jae-seong, jsonhng@donga.com
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