Mudando a teoria do colapso dos preços da habitação? “Mesmo que a população caia, não haverá estagnação de longo prazo no estilo japonês.”

Lee Kwang-soo, um analista imobiliário conhecido como a “teoria do colapso” no setor imobiliário, criticou inesperadamente a chamada “teoria obsoleta do colapso dos preços das casas”, que prevê que os preços das casas na Coréia permanecerão estagnados por muito tempo . Tempo como o Japão devido ao envelhecimento da população. “Mesmo que a população diminua devido ao envelhecimento, se a demanda por investimentos aumentar, os preços das moradias podem subir”, disse ele. O analista me disse: “Não sou um recessista que apenas insiste em baixar os preços das casas”. “

Lee Kwang-soo, um analista, trabalhou como analista no Mirae Asset Daewoo Research Center depois de trabalhar na GS E&C. Seus livros incluem “The Law of Established Real Estate Investing” e “2020 REITs are Coming”. Próxima pergunta e resposta.

– O mercado de reconstrução também está crescendo.

“A liberalização da reconstrução está avançando muito rapidamente. No entanto, existem algumas diferenças em relação ao passado. Em primeiro lugar, há muitas comunidades que se beneficiam da liberalização do governo. No passado, mesmo que a inspeção de segurança fosse aprovada, os preços das casas disparavam. No entanto, hoje em dia, mesmo que existam fatores favoráveis, como a aprovação na inspeção de segurança, não é tão alto quanto no passado. Isso ocorre porque existem muitas piscinas com boas notícias e a parcela de contribuições está aumentando devido aos altos custos de construção , portanto, mesmo que você reconstrua para fins de investimento, a lucratividade pode não ser exibida corretamente.

A reconstrução ainda é um destino de investimento promissor?

Há muitos obstáculos a serem superados no processo de reconstrução. A incerteza é grande. Porém, o importante na hora de investir em apartamentos é o valor do terreno, e nesse quesito é preciso ficar atento à reconstrução.

Qual é a relação entre a taxa de juros e a taxa de juros?

“O forte aumento nas taxas de juros após 2020 foi amplamente afetado pelas taxas de juros. Como a taxa de juros é baixa, você faz muitos empréstimos de juros e, como resultado, seus depósitos de juros aumentaram. No entanto, mais fundamentalmente, houve um problema que o número de passageiros não era suficiente. O mercado jeonse precisa considerar a taxa de juros e o número de moradores juntos.”

– O número de apartamentos não vendidos está diminuindo. Até o ano passado, havia preocupações com uma crise da PF com ações não vendidas.

“A maior razão para a recente queda no número de apartamentos não vendidos é a queda nas vendas. Como muitas empresas estão adiando as vendas devido a preocupações com as vendas não vendidas, as vendas não vendidas não podem aumentar. Por um lado, à medida que mais lugares vendem unidades existentes não vendidas a um preço Reduzido, o número de unidades não vendidas está diminuindo gradualmente. Mas você não pode parar de trabalhar para sempre. Na segunda hora, à medida que as vendas de pré-venda aumentam, as unidades não vendidas tendem a subir novamente. O problema básico do PF imobiliário (projeto financiamento) ainda não foi vendido Conclusão. Mas agora, após a conclusão, as unidades não vendidas estão aumentando. A conclusão dos apartamentos não vendidos começará para valer no primeiro semestre do próximo ano. O risco da crise da PF não vendida ainda precisa ser considerado.”

– Se o número de casas não vendidas aumentar, o governo não vai apresentar uma contramedida?

A fim de promover a venda de apartamentos não vendidos no passado, foram concedidos benefícios de imposto de aquisição e redução do imposto de transferência. Se o número de unidades não vendidas aumentar ainda mais, essa política pode aparecer. No passado, quando essa política foi introduzida, os preços dos imóveis estavam no fundo do poço. Para prever a direção dos preços da habitação, também precisamos prestar atenção às tendências políticas”.

◇ E se as cidades regionais dispararem?

– Em particular, existem muitas unidades não vendidas nas cidades provinciais.

“Em Seul, a porcentagem de pessoas que moram em suas próprias casas é de 40%. Mesmo que você tenha sua própria casa, há muitos casos em que você mora na casa de outra pessoa por um motivo ou outro. Isso significa que há uma muita demanda de investimento. Por um lado, outros, nas cidades provinciais, a taxa de moradia per capita está dentro de 60%. Em Daegu, onde há muitas casas não vendidas, os preços das casas subiram muito em 2021, e esse foi o pico. Provincial as cidades demoram a se recuperar devido à falta de grande demanda de investimentos.”

-Não é Busan um pouco diferente?

“Busan tem uma grande demanda de investimento. Se cair um pouco, a demanda de investimento aumenta novamente, o que faz com que o mercado se recupere. Há também um problema de reconstrução em Busan. Há muitas casas antigas e a reconstrução está ativa.”

– A terceira nova cidade se mudará a partir de 2026. Também existe a possibilidade de que a nova cidade baixe os preços das moradias..

“Se você mudar sequencialmente a partir de 20206 de acordo com o terceiro plano de provisão habitacional da Cidade Nova, isso pode afetar os preços das casas. No entanto, devido à estagnação do mercado imobiliário, é muito provável que o cronograma da terceira Cidade Nova seja muito atrasado.”

– A procura de investimento tem um impacto significativo nos preços da habitação?

As variáveis ​​importantes que impulsionam os preços das casas na Coréia são a demanda por investimentos e as vendas dos investidores. Mesmo que a oferta de moradias aumente, se a demanda por investimentos aumentar, os preços das moradias sobem. Mesmo durante o período de mudança para a nova cidade, os preços das casas dispararam. A razão é simples. Isso porque a demanda por investimentos aumentou mais do que a oferta. “

Quais são as características da demanda de investimento?

Normalmente, quando os preços dos imóveis caem, a demanda real sobe. Ao contrário, quando o preço sobe até certo ponto, a demanda real cai. Por outro lado, a demanda por investimento cai acentuadamente quando os preços caem e aumenta acentuadamente quando os preços sobem. Para entrar no período de plena valorização dos preços, a demanda por investimentos deve aumentar significativamente. Atualmente, os preços da habitação estão em alta, mas é um mercado de usuário final. Os preços da habitação aumentaram devido à procura dos utilizadores finais que contraíram empréstimos à habitação privada. Se os preços da habitação subirem ainda mais, a demanda real cairá novamente. “

– A demanda por investimentos não está diminuindo por causa da regulamentação dos empréstimos?

A demanda de investimento na Coréia não é comprar uma casa com um empréstimo bancário. Vivendo na carta A este respeito, pode-se dizer que a habitação de propriedade do investidor na Coréia é menos afetada pelas taxas de juros do que em países estrangeiros. A razão pela qual o mercado imobiliário japonês caiu em uma queda de longo prazo é que a demanda por investimentos não foi atendida com a queda dos preços das moradias. No entanto, na Coréia, se o preço do jeonse se mantiver quando o preço da casa cair, a diferença (a diferença entre o preço da casa e o depósito) diminuirá. Depois disso, fica fácil atrair a demanda por investimentos. O sistema Jeonse tem uma vantagem em atrair a demanda de investimento.”

– Você vive lacuna de investimento com o pedido de investimento de Jeonse?

“O investimento em gap é a demanda de investimento. A condição para a demanda de investimento aumentar é quando o preço do jeonse aumenta e o gap diminui. Além disso, o preço do jeonse é fixo e o gap diminui mesmo quando o preço de venda diminui, então o investimento na lacuna pode ser aumentada.”

– Há temores de que a Coréia, assim como o Japão, veja uma queda nos preços das casas devido ao envelhecimento da população.

“Antes de tudo, não estou tendo uma perspectiva de longo prazo. A possibilidade de longo prazo de que os preços das casas caiam em 20 a 30 anos devido à atual taxa de natalidade e ao declínio da população não tem nada a ver com comprar minha casa agora. Mesmo que a população da Coréia diminua, se a demanda de investimento aumentar, os preços das casas podem subir. Os preços das casas em todo o mundo aumentaram no longo prazo. A demanda por casas não se limita aos residentes reais. Porque imóveis são um investimento. Quando o preço cai, alguém compra, e quando o preço sobe, alguém vende “E por meio desse processo, ocorre volatilidade nos preços das casas. Isso não significa que você está comprando porque os preços das casas continuam subindo, mas os preços das casas continuam flutuando. Significa não se preocupar sobre o futuro muito distante ou as possibilidades muito distantes e fazendo julgamentos.”

– O governo lançou uma política para controlar os preços da habitação, mas não teve sucesso.

“Espero que as políticas imobiliárias não tentem controlar ou aumentar os preços da habitação. Sucessivos governos implementaram políticas para controlar os preços da habitação ou estimular a economia, mas não tiveram muito efeito. A principal prioridade das políticas habitacionais a focar é a habitação cuidar dos vulneráveis. Precisamos de moradia. Pensar em questões de bem-estar habitacional, como ampliar a oferta de moradias públicas. No entanto, embora não possamos aumentar ou diminuir os preços, acreditamos que tal política é necessária, pois a redução da capacidade pode ser.”

Comprar uma casa é um longo suspiro

Há muitos sem-teto preocupados com o recente aumento dos preços das moradias.

Recentemente, os sem-teto estão preocupados com o aumento dos preços das moradias e o aumento do volume de transações. Você precisa entender a volatilidade do mercado. Um dos principais fatores nas flutuações do mercado é a tendência das pessoas de investir e as pessoas possuem casas como investimentos. No entanto, nenhuma mudança fundamental está acontecendo agora. Embora seja difícil aumentar a demanda de investimento, há uma possibilidade crescente de que aqueles que possuem casas para fins de investimento as coloquem à venda devido aos baixos preços do jeonse. Portanto, não creio que haja necessidade de julgar apressadamente. É necessário considerar tanto o volume de transações quanto o preço, que são os dois principais indicadores dos preços de imóveis. Habitação é diferente de ações, uma vez que você a compra, você geralmente a mantém por 7 a 8 anos. Você tem que respirar fundo.”