Por que os rendimentos do aluguel de casas na Coréia e na China são os mais baixos do mundo?

“Os rendimentos do aluguel de casas na Coréia e na China são os mais baixos do mundo, mas o investimento imobiliário persiste com a crença de que os preços das casas continuarão a subir”, disse Bae Moon-seong, analista de títulos da Eastspring Asset Management e autor de “Resolve to Study Imobiliária.” “Se você implementar uma política para expandir a oferta de moradias, como desenvolver uma nova cidade durante um boom imobiliário, poderá estimular os preços das casas enquanto desregulamenta as compensações de terras”, disse ele. Próxima pergunta e resposta.

– PF comentou da Legoland.

Durante a crise da Legoland no ano passado, a demanda por títulos corporativos despencou. Instituições financeiras secundárias, como empresas de capital de risco, não possuem uma base receptora, portanto, só podem captar recursos por meio da emissão de títulos. Quando isso acontece, não importa quantos ativos existam, eles estão fadados ao colapso. Naquela época, o governo conseguiu superar a crise de liquidez com apoio ativo. A preocupação atual do mercado é quanto tempo a crise de liquidez será superada pelo apoio do governo. As construtoras e sociedades por ações lucraram muito até 2021, então têm força e dinheiro para aguentar mesmo que o mercado não esteja bom por um curto período de tempo. Em retrospecto, havia sinais de construtores de que algo não estava certo de 2006 a 2007, mas em 2011 a 2012 o problema finalmente veio à tona. Falências em série foram emitidas para construtoras de médio porte e caixas econômicas. Os imóveis da PF continuarão a ser um problema por um longo período de tempo.”

– Como você vê o problema não vendido?

Recentemente, o número aumentou para 75.000. Olhando para a média de longo prazo desde 2000, cerca de 70.000 unidades não vendidas não são um problema. Cerca de 400.000 a 600.000 unidades são fornecidas anualmente e, observando as tendências do piso, 10 a 20% das unidades podem ser vendidas a qualquer momento. De certa forma, 70.000 unidades podem ser vistas como o intervalo normal. Em 2008, foram mais de 160.000 edições. As unidades não vendidas aumentaram à medida que os construtores fecharam as vendas. Se o número de unidades não vendidas diminuir mais cedo ou mais tarde, não será porque a economia está melhorando, mas porque as construtoras não estão vendendo porque estão preocupadas com as unidades não vendidas.”

Globalmente, a Coréia lidera a queda nos preços da habitação devido às taxas de juros mais altas. Alguns apontam que a Coréia é vulnerável a taxas de juros mais altas devido à sua alta dívida familiar.

“Agências estrangeiras de classificação de crédito, como a Moody’s, citam anualmente a Coréia do Norte, uma população envelhecida e questões de dívidas domésticas como pontos fracos da Coréia do Sul. Reduzir a dívida familiar é absolutamente necessário para aumentar a segurança financeira. O problema é que, para reduzir a dívida familiar, é necessário deixar de comprar uma casa com dívidas excessivas. Por outro lado, para evitar um pouso forçado no mercado imobiliário, é necessário aumentar os empréstimos hipotecários. Não é uma tarefa fácil.”

– Como vê o mercado da reconstrução?

Mesmo que a população diminua ou ocorra uma recessão, ainda haverá demanda por novos apartamentos. A expansão dos suprimentos de reconstrução contribuirá para a estabilidade de preços no médio e longo prazo. A reconstrução também pode desempenhar um papel na prevenção de uma queda acentuada nos preços de Genebra. A reconstrução pressupõe a perda da habitação existente. Em janeiro de 2025, mais de 12.000 famílias se mudarão para Dunchon Jugong. Se o estoque de moradias fosse destruído para reconstrução nessa época, o choque da queda acentuada nos preços dos imóveis seria mitigado. No entanto, os esforços de reconstrução podem não ser tão rápidos quanto o esperado. Quando o preço do mercado circundante diminui, as contribuições dos membros da guilda aumentam e, em tal situação, não é fácil acelerar a reconstrução.”

A popularidade de Gangnam continuará?

“Há uma grande demanda por aluguéis em Gangnam ou Mok-dong, mesmo que tenham que se mudar para estudar os filhos. No entanto, mais pessoas saem de Gangnam depois de concluírem o exame de admissão do que o número de pessoas que se mudam. Isso se deve à baixa taxa de nascimentos e envelhecimento da população. Acreditamos que isso pode reduzir o excesso de demanda em Gangnam a médio e longo prazo.”

Qual é a relação entre a taxa de juros e a taxa de juros?

“O ponto de partida do mercado de jeonse é o aluguel mensal. O preço do jeonse eventualmente flutua de acordo com o aluguel mensal. Se o aluguel mensal não mudar, quando a taxa de juros sobe, o preço do jeonse cai e quando os juros a taxa cai, o preço do jeonse sobe. Ou seja, se não houver alteração no aluguel mensal, o ginsi é apenas um título. No entanto, o que afeta o aluguel mensal é a renda e a oferta de moradia.Quando a renda sobe, claro, o aluguel também sobe.Se houver muita oferta, o aluguel mensal também sobe.É feito Determinar o aluguel mensal em função da renda e da oferta de moradia .O geneon muda de acordo com a taxa de juros após a determinação do aluguel mensal.”

Qual é o motivo dos altos preços em Genebra em 2020?

Naquela época, a Terceira Lei do Arrendamento foi introduzida. Se a política de controle de preços for implementada de forma escrita, o preço será inevitavelmente dividido. Há pessoas que se beneficiam com o controle de preços. Por outro lado, se você não se beneficiar do preço de controle, não terá escolha a não ser pagar um preço acima do preço de equilíbrio do mercado. Embora a lei tenha sido introduzida com a boa intenção de estabilizar o preço do jeonse, é por isso que os resultados são aprovados.”

A Coréia e a China têm os rendimentos de aluguel mais baixos do mundo.

Tradicionalmente, o rendimento mensal do aluguel tem sido inferior à taxa de juros do mercado. No entanto, a razão para a alta demanda por investimentos imobiliários é a forte crença de que os preços dos imóveis vão subir. Na Coréia e na China, os apartamentos são uma espécie de reserva de valor. Dada a tendência anterior, o preço continuou a subir, de modo que o baixo rendimento mensal do aluguel não era um problema. A falta de destinos alternativos de investimento também reforçou a crença na tendência ascendente do imobiliário. No caso dos EUA, existe uma forte crença de que as ações continuarão a valorizar. Prefiro ações ricas a moradias ricas. Além da percepção de que é difícil ganhar dinheiro no mercado de ações na Coréia ou na China, surgiu a percepção de que é melhor ter uma casa própria mesmo que o rendimento do aluguel seja baixo.”

– Há também uma discussão sobre a continuação de Jeonse.

A taxa de juros dos empréstimos de depósito é muito baixa em comparação com as taxas de mercado. Isso ocorre porque o governo o apóia por meio da política. Como resultado, existe uma crença comum de que a cidade de Genebra é mais barata que o aluguel mensal. Mas agora, com as taxas de juros subindo acentuadamente, o aluguel mensal é ainda mais barato do que a taxa da cidade de Genebra. Qual dos aluguéis mensais e aluguéis é mais benéfico para os consumidores depende da taxa de juros. O fretamento sempre foi muito arriscado, como o golpe do villa king. Quando o número de passageiros aumenta, ocorre a tendência inversa. A própria perspectiva da vida pré-terrestre mudará dramaticamente.

– Quais são as políticas necessárias para estabilizar os preços da habitação?

Obviamente, ter uma oferta estável também ajudará a estabilizar os preços. Houve muita oferta em Seul durante o aumento dos preços da habitação em 2020. No entanto, a demanda aumentou devido às baixas taxas de juros. Os preços das casas não são determinados apenas pela oferta. Os preços das casas, a renda e as taxas de juros também são variáveis ​​importantes. Não deve ser enfatizado demais em um aspecto. O DSR (Índice de Reembolso de Juros do Principal de Reembolso da Dívida, Sistema de Restrição de Empréstimos de acordo com a Renda) tem sido discutido desde 2019, mas foi adiado por um motivo ou outro e introduzido a partir do segundo semestre de 2021. Acho que o DSR é claramente eficaz na redução da habitação demanda. Se o aumento do preço da casa for devido à liquidez, é necessário administrar a liquidez com cuidado. É lamentável que se o DSR tivesse sido introduzido anteriormente, o aumento teria sido ligeiramente reduzido. O fornecimento contínuo de novas habitações é obviamente importante. Porém, o problema é que o plano de expansão da oferta leva muito tempo até a transição efetiva. Quando algo como uma terceira cidade nova é anunciada durante um boom imobiliário, seguem-se relatos de que o mercado estimula os preços das casas liberando a compensação pela terra, em vez de aceitá-la como um sinal de estabilidade de preços devido à expansão da oferta de longo prazo. Em última análise, políticas que contribuam para a expansão da oferta podem mitigar a volatilidade se implementadas em um momento em que os preços das residências estão estagnados. “

O preço da casa é razoável?

Existem muitas ferramentas de avaliação que descrevem os preços das ações, mas são apenas para referência. Não é possível criar uma ferramenta sofisticada que avalie com precisão o valor de uma casa. No entanto, no caso de países desenvolvidos com um histórico financeiro mais profundo do que o nosso, o rendimento mensal do aluguel e a taxa de juros do mercado não podem variar muito por muito tempo. Se não houver um fator favorável para um aumento acentuado do aluguel, mas se o rendimento do aluguel for menor que a taxa de depósito, acho que será difícil manter essa taxa. Na Coréia, o preço real da transação e o aluguel mensal são divulgados desde 2011, e a taxa de retorno do aluguel mensal de um apartamento se mantém em um nível acima da taxa de juros padrão de cerca de 1%. Desta vez, a taxa básica de juros aumentou muito rapidamente em um curto período de tempo, portanto, é superior ao rendimento mensal do aluguel. Acho que isso precisa ser resolvido até certo ponto antes que possamos começar a investir em habitação.”

※ Esta entrevista é a opinião pessoal do analista Bae Moon-Seong e não tem nada a ver com a posição da empresa (Eastspring Asset Management).