[이코노미스트 이승훈 기자] # 1. O Sr. A, proprietário de um apartamento em Gaepo-dong, teve que devolver o depósito porque o aluguel expirou recentemente, mas ele teve problemas com o baixo preço do aluguel. Como resultado da assinatura de um contrato de locação com um novo inquilino por um valor muito inferior ao anterior, o Sr. A teve que fazer um empréstimo além do depósito do novo inquilino para devolver o dinheiro do jeonse ao atual inquilino.
#2.Sr. B, um inquilino de apartamento em Jamsil-dong, tentou desocupar sua casa para mudar para um aluguel mais barato quando a data de vencimento do aluguel se aproximava. No entanto, recebi uma oferta para “viver um pouco mais” depositando os juros do empréstimo ao proprietário.
Os proprietários em Gangnam, que estão acostumados a manter o nariz empinado, estão preocupados com a “crise do aluguel reverso”. Isso ocorre porque o preço do jeonse na região de Gangnam diminui muito devido ao efeito do aumento da população, enquanto a demanda por jeonse diminui devido ao aumento das taxas de juros. Foram levantadas as possibilidades de que a queda dos preços das casas também estimule uma queda nos preços das casas no distrito de Gangnam, que é um barômetro dos preços nacionais das casas.
De acordo com a Korea Real Estate Agency, o preço do aluguel de 11 áreas no distrito de Gangnam na primeira semana de fevereiro caiu 1,11% em relação à semana anterior. Isso é cerca de 30% a mais do que a queda (-0,77%) dos 14 condados do distrito de Gangbuk. Entre eles, em Gangnam-gu, Jaepo, Dae-chi, Irwon e Apgujeong-dong, que foram afetados pela quantidade de transmissão, diminuíram 1,39%, uma queda maior que a média.
O Jones Price Index também está em tendência de baixa. De acordo com o Jeonse Apartment Price Index do Monthly KB Real Estate, o índice de preços Jeonse para 11 distritos em Gangnam em janeiro foi de 89,2, caindo para os anos 80 pela primeira vez desde dezembro de 2020 (89,7).
À medida que o preço do aluguel de apartamentos novos cai, parece estar afetando também os apartamentos construídos. Em novembro de 2020, um contrato global no valor de 1,6 bilhão de won foi assinado para a área exclusiva de “Gaepo-dong Raemian Blessage” em Gangnam-gu, mas foi assinado por 1,05 bilhão de won quando o contrato foi renovado no dia 7 deste mês. Em apenas dois anos, o depósito de Jeonse diminuiu em 550 milhões de won. A área exclusiva deste apartamento é 59C (25pyeong), e um contrato de locação de 580 milhões de won foi assinado. Em comparação com a mesma área que foi negociada por 1,15 bilhão de won em setembro de 2021, o preço do aluguel caiu pela metade em um ano e quatro meses.
Não apenas Gaepo-dong, mas também Banpo Xi, um marco em Seocho-gu, com uma área exclusiva de 84 graus, assinou recentemente um contrato de arrendamento no valor de 1,23 bilhão de won, uma queda de cerca de 1 bilhão de won em relação ao preço mais alto do ano passado. Um aluguel de 84 metros quadrados designado para a cidade de Helyo, Garak-dong, Songpa-gu, um mega complexo com mais de 9.000 residências, recentemente negociado por 714 milhões de won, ante 1,58 bilhão de won no ano passado.
Na esteira dos aumentos das taxas de juros, a tendência de reversão se intensifica devido à magnitude do big bang na esteira da rampa de negociação
No distrito de Gangnam, o preço do aluguel público tendeu a subir mais devido ao impacto da demanda no distrito escolar. Porém, nos últimos anos, a procura pelo jeonse diminuiu muito, como a crescente preferência pelo aluguel mensal devido ao ônus das altas taxas de juros. No caso em que a demanda é insuficiente, analisa-se que se soma a oferta em larga escala de novos apartamentos, o que agrava a crise fiscal reversa.
De fato, o ‘Gaepo Xi President’ em Gaepo-dong, que deve se mudar no dia 28 deste mês, tem 1.373 imóveis para alugar. Mais de um terço do total de 3.375 famílias saíram com base no foral. Um funcionário de uma agência imobiliária licenciada perto de Gaepo-dong disse: “O número de mudanças aumentou por causa da Residência Gaepo Xi, mas o preço do jeonse caiu muito devido à crise reversa do jeonse”. Vários efeitos complexos, como a altitude, parecem funcionar.”
No setor imobiliário, acredita-se que a segunda lei do arrendamento (anterior sistema de limite mensal de rendas e direito a solicitar a renovação do contrato), que entrou em vigor em julho de 2020, também tenha tido impacto. Foi analisado que o aumento do preço do aluguel que o locador não conseguiu obter durante os quatro anos do contrato tornou-se um boom, e a crise de resposta inversa está se intensificando com o fluxo de itens com contratos vencidos em todo o mundo. As vendas reais de fretamentos estão se acumulando. De acordo com a Asil, uma empresa de big data do setor imobiliário, o número de imóveis para aluguel em Gangnam-gu aumentou mais de 70%, de 5.000 no ano passado para 8.600 em 14 de fevereiro.
Yoon Ji-hee, pesquisador sênior da Real Estate 114, disse: “Depois que a terceira lei de aluguel foi aprovada, o aumento de preço do jeonse por um curto período foi muito grande e subiu ainda mais”, disse ele. Ele continuou: “O número de proprietários que não podem devolver o depósito de jeonse tem aumentado recentemente e é particularmente grave em áreas onde o número de relocadores está concentrado”.
Em Gangnam, existe a possibilidade de que o preço do jeonse permaneça baixo por um tempo, já que novos complexos estão programados para este ano. Começando com o chefe Gaepo Xi, 489 famílias em ‘Daechi Prugio Summit’ em Gangnam-gu em maio, 339 famílias em ‘Leel Sinbanpo Park Avenue’ em Seocho-gu em junho, 2.990 famílias em ‘Raemian Banpo One Bailey’ em Seocho-gu em agosto, DH Firstier I-Park em Gaepo-dong em novembro 6.702 domicílios cada um prestes a se mudar.
O problema é que cerca de 40% da ocupação de apartamentos em Seul este ano está concentrada em Gangnam e Seocho-gu, o que provocará uma nova queda nos preços das casas na área de Gangnam. Isso ocorre porque quando o preço do jeonse cai, ele pode atuar como um fator que reduz o preço dos imóveis.
Kim In-man, diretor do Real Estate Research Institute, disse: “No ano passado e neste ano, os preços de Johnson City caíram muito em áreas onde não havia ocupação devido às consequências do aumento da taxa de juros, mas lugares com um grande número de passageiros, como Gangnam, cairá.” Golpe duplo.” “Se esta situação continuar, Gangnam pode cair ainda mais”, disse ele.
ⓒ The Economist (https://economist.co.kr) É proibida a reprodução e redistribuição não autorizada de “The Economist, Economic News for Tomorrow”
“Leitor implacável. Especialista em mídia social. Amante de cerveja. Fanático por comida. Defensor de zumbis. Aficionado por bacon. Praticante da web.”