No segundo semestre deste ano, a taxa de concorrência para complexos de apartamentos pré-encomendados caiu drasticamente. Isso ocorre porque o clima no mercado imobiliário se tornou baixista com a taxa de juros de referência atingindo a faixa de 3,0%. De acordo com a subscrição da agência imobiliária coreana, quatro das cinco pré-encomendas feitas em Gyeonggi e Incheon desde setembro deste ano falharam. Exemplos representativos incluem o Bloco D3 em Dangsu e Suwon District, C3 Block em Dangsu e Suwon District, A41BL Hanshin The Hue, Incheon Yeongjong Sky City e A16BL Jeil Punggyeongchae Yeongjong International City.
No entanto, independentemente da atmosfera do mercado imobiliário, existem alguns lugares onde a taxa de concorrência para subscrição permanece na casa das centenas. São piscinas bem localizadas e que garantem a chamada “margem de segurança”. De acordo com a propriedade de subscrição da agência imobiliária coreana, 4.511 pessoas se inscreveram para as cinco casas “Gwacheon Prugio Ravino” em Galhyeon-dong, Gwacheon-si, Gyeonggi-do, em 12 de outubro. A taxa de competição média foi de 902,2 a 1. A área exclusiva de 84 °C marcou 700,5 a 1, e a exclusiva de 84 °E marcou 1006 a 1. A taxa de competição para uma área exclusiva de 99 °C foi de 1098 a 1. índice médio de concorrência para “Gwacheon Prugio Bellarte”, que oferecia uma assinatura não classificada no mesmo dia, 1.364,7 para 1. 4.094 pessoas afluíram para os três domicílios.
A razão pela qual a taxa média de concorrência de assinatura é de três dígitos é que o preço dessa assinatura foi definido no nível de 2020 há dois anos. O custo do espaço exclusivo de 84 graus Gwacheon Brugio Ravieno é de 798,62 milhões a 79993 milhões de won, e os 99 mil won exclusivos são 916,62 milhões de won. O exclusivo Gwacheon Brugio Bellarte tem uma área de 84 metros quadrados e custa 82,88 milhões e 83,38 milhões de won. Olhando para o preço de mercado próximo ao Gwacheon Progio Summit ou Gwacheon Zai, pode-se esperar um lucro de cerca de 1 bilhão de won. O espaço exclusivo de Gwacheonzai, de 84 metros quadrados, foi negociado por 2,05 bilhões de won em julho. O preço real do negócio em junho para o Gwacheon Prugio Summit de 84 metros quadrados foi de 2,1 bilhões de won.
“O preço pedido caiu um pouco, principalmente para itens de venda rápida, já que o comércio não está indo bem ultimamente, mas você pode pensar nisso como garantia de pelo menos 700 milhões de wons em lucro de mercado”, disse um funcionário de um agência imobiliária licenciada Y perto de Gwacheon.
Não só as pessoas migraram para a assinatura não prioritária da Gwacheon. A taxa de competição para “Hillstate Brugio Suwon” em Maegyo-dong, Paldal-gu, Suwon-si, que ofereceu uma entrada sem prioridade em outubro, também atingiu várias centenas. 14 pessoas candidataram-se a uma casa com área privativa de 74 metros quadrados que foi apresentada como recurso privado para várias crianças. O rácio de concorrência para uma casa com área exclusiva de 59m2, que veio como oferta geral, foi de 866 para 1, e para uma casa com área exclusiva de 74m2, o rácio de concorrência foi de 1865 para 1. Três anos atrás, as pessoas afluíram ao mercado onde uma assinatura sem classificação era feita pelo preço de venda. O preço de pré-venda para uma área exclusiva de 59 metros quadrados foi de 477 milhões de won, e o preço de pré-venda para uma área exclusiva de 74 metros quadrados ficou entre 502 milhões e 537 milhões de won.
Considerando que o direito de vender uma casa de 59 metros quadrados neste complexo foi negociado por 580 milhões de won (4º andar) em setembro, e o direito de vender uma casa exclusiva de 74 metros quadrados foi vendido por 627,51 milhões de won em maio passado ano, cerca de 1 bilhão de won é barato.
31.793 pessoas se reuniram para a assinatura número 1 de “Yangjeong Zay the Shop SKVIEW”, que foi a primeira a vender e atrair atenção depois que Busan foi lançado na área de modificação de destino. A proporção média de competição foi de 58,88 para 1. 12.874 pessoas do tipo 84㎡A (77 famílias) se inscreveram com o maior número de participantes. O rácio de competição foi de 167,19 para 1. Com uma área exclusiva de 84°C, foram recrutadas 1152 pessoas para 7 famílias, registando-se um rácio de competição de 156,86 para 1.
No mercado imobiliário, a migração de usuários finais para a assinatura foi explicada pela possibilidade de que o preço de venda do complexo de assinaturas emitido em Busan seja maior. Yangjeong Zaythe Shop SKVIEW estava sujeito a uma meta de modificação na época, e o preço médio de venda por 3,3 metros quadrados foi de 18,02 milhões de won. No final de setembro, Busan foi alterado para uma área não regulamentada e os regulamentos foram relaxados. Em geral, em áreas não ajustadas, os critérios de avaliação de preços de habitação da Housing and Cities Guarantee Corporation (HUG) são relaxados, de modo que o preço de venda pode ser definido um pouco mais alto.
Um funcionário de uma empresa de construção disse: “A concorrência aumentou, pois tanto os não proprietários quanto os primeiros proprietários que desejam se mudar de um apartamento próximo para Yangjeong Zay, a loja SKVIEW, começaram a se inscrever”. A Loja Yangjeong Zaythe SKVIEW pode ser assinada por qualquer membro da família com 19 anos ou mais com um período de assinatura de 6 meses ou mais e um residente de Busan, Ulsan e Gyeongnam que tenha efetuado o depósito. Não importa se você possui a casa ou não. As restrições de empréstimos também foram levantadas. O limite de LTV foi aumentado para um máximo de 70%. No entanto, como Busan é uma cidade urbana, a revenda é limitada a três anos.
Especialistas imobiliários disseram que a concorrência por complexos subsidiados com boa localização e uma margem de segurança garantida é inevitavelmente alta. Características comuns de pools altamente competitivos, como Gwacheon, Suwon, Songpa e Busan, são margens de localização e segurança.
O ‘Songpa Signature Lotte Castle’ em Geoyeo-dong, Seul, que ofereceu uma assinatura sem prioridade de dois dias a partir de 26 de outubro, registrou uma alta taxa de entrada na competição. Foram apresentadas 31.780 candidaturas para uma casa com área exclusiva de 84 metros quadrados para disposição geral sem prioridade. O Songpa Signature Lotte Castle foi vendido em 2019 e movido em janeiro deste ano. Na época, o preço de pré-venda estava entre 835 milhões e 897 milhões de won, mas o suporte veio quando entrou no mercado de assinaturas em um nível semelhante de 871 milhões a 893 milhões de won.
No mercado imobiliário, espera-se que, caso ocorra o IPO, o lucro seja de pelo menos 400 milhões de won. De acordo com o Sistema de Divulgação de Preços de Transação Real do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte, o mesmo apartamento no Signature Lotte Castle em Songpa foi negociado por 1,29 bilhão de won (28º andar) em novembro do ano passado.
Além disso, especialistas imobiliários indicaram que Raemian One Pentas (Shinbanpo 15), Maple Xi (Shinbanpo 4º Distrito) e Cheongdam Reel (Cheongdam Samik), que entrarão em Gangnam-gu em Seul, enfrentarão alta concorrência. Todos eles estão localizados nos três distritos de Gangnam (Gangnam, Seocho e Songpa) em Seul e estão sujeitos ao sistema de cap rate.
“Sempre há demanda esperando por apartamentos em Gangnam 3, onde há muita espera, ou por apartamentos classificados como tendo uma boa localização em uma determinada área”, disse Park Hap-soo, professor assistente da Konkuk University Graduate School of Real. A assinatura é definitivamente alta.
No entanto, espera-se que encobrir pools de assinaturas locais seja mais difícil com Jade. “Busan é uma das poucas áreas onde as moradias caras são depreciadas”, disse um funcionário de uma agência de vendas. Existem muitos agregadores de assinaturas locais que têm dificuldades em atrair clientes.
Por Yoon Ji Yeon, repórter da Chosun Biz
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