“Inquilino quer 300 milhões de won”… contrato reverso para 1 em cada 5 casas

[커지는 역전세난]
A “crise reversa de Genebra” se espalha devido à queda nos preços dos aluguéis de apartamentos em Seul
O proprietário não pode pagar o aluguel
Os inquilinos podem abandonar os planos de realocação

O Sr. Lee (54), proprietário do ‘Mok-dong New Town Complex 9’ em Yangcheon-gu, Seul (Distrito Exclusivo 71㎡), cancelou recentemente o depósito bancário para devolver o depósito ao inquilino. O preço do aluguel, que subiu para 700 milhões de won há dois anos, caiu para 400 milhões de won. Depois de apreciar o inquilino, que disse: “Só vou continuar a viver quando voltar com a diferença”, mal concordei em devolver apenas 70 milhões de won. Ele disse: “O contrato quase foi rescindido devido a um acordo de baixa antes e depois das negociações com o inquilino.”

Verificou-se que uma em cada cinco transações de aluguel de apartamentos em Seul foi contratada a um preço menor do que há dois anos. O proprietário não pode devolver todo o depósito ao inquilino atual com o depósito recebido do novo inquilino; deposite a tempo e saia.


Dong-A Ilbo no dia 25 analisou 23.667 acordos de aluguel de apartamentos em Seul entre o Ministério da Terra, Infraestrutura e Sistema de Divulgação de Preço de Transação Real e a empresa proptech “Hogaeng Nono” nos últimos três meses. Este é o resultado da comparação do preço do jeonse relatado de 26 de outubro até hoje no ano passado com o preço médio do jeonse no mesmo período há dois anos. Por distinção, Gangseo-gu teve a maior proporção de coeficientes reversos com 28,1%, seguido por Gangdong e Yangcheon (27,2%), Gangbuk (27,1%) e Yeongdeungpo-gu (25,4%). Essa crise reversa foi amplamente afetada pela recente queda acentuada dos preços em Genebra. De acordo com a KB Real Estate, os preços dos apartamentos em Seul caíram 5,45% no ano passado, a maior queda desde 1998 (-22,41%) logo após a crise financeira asiática. Song In-ho, diretor do Centro de Informações Econômicas do Instituto de Desenvolvimento da Coreia (KDI), disse: “A demanda por aluguéis de jeonse está diminuindo à medida que o ônus dos empréstimos de jeonse aumenta devido a taxas de juros mais altas”. ” Ele disse.

Preço de Jeonse 900 milhões → 600 milhões de declínio … 750.000 won por mês para inquilino e renovação de contrato

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Proprietários renovam contratos com inquilinos
Na medida em que Jeonse foi reduzido, o ciclo de “aluguel mensal reverso”
Dezenas de milhares de won remodelação

#1. O Sr. Park, na casa dos quarenta, dono de um complexo de 1.000 unidades em Gangdong-gu, Seul (84 metros quadrados de espaço exclusivo), recentemente estendeu o contrato com o atual inquilino e decidiu dar ao inquilino 750.000 won por mês. Quando o preço do aluguel, que era de 900 milhões de won no início de 2021, caiu recentemente para 600 milhões de won, o inquilino exigiu que a diferença fosse devolvida. Park, que não tinha como receber 300 milhões de won em dinheiro de repente, disse que devolveria apenas metade do valor, mas daria o restante ao inquilino como juros sobre o depósito. Isso é chamado de “aluguel mensal reverso”.

#2.
Kim, um trabalhador de escritório na casa dos quarenta anos, desistiu de tentar se mudar para um apartamento em Gaepo-dong, Gangnam-gu, Seul, que comprou há dois anos, em março deste ano. Isso ocorre porque eles não conseguem encontrar um inquilino para um apartamento em Gangseo-gu, Seul, onde atualmente moram de aluguel. Planejei receber meu depósito de volta e pagar o saldo do apartamento Gaepo-dong, mas o depósito atual do apartamento caiu de 500 milhões de won para 300 milhões de won. O dono da casa insistiu que não podia pagar porque não tinha dinheiro. O Sr. Kim disse amargamente: “Tive que abrir um processo contra o proprietário para recuperar o depósito, mas foi difícil suportar o fardo”.

● Há dois anos, o contrato do proprietário A com o inquilino “Eupso” foi renovado

Devido ao aumento da taxa de juros do empréstimo, os inquilinos preferem o aluguel mensal ao invés do jeonse e, à medida que o número de propriedades jeonse aumenta e fica mais difícil encontrar inquilinos, o fenômeno da ‘resposta inversa’, no qual o preço do jeonse cai centenas de milhões de won, está se acelerando. Imediatamente após a introdução da lei de aluguel revisada, o preço do jeonse aumentou e o mercado de jeonse, que havia sofrido com a crise do jeonse, foi reorganizado para vantagem do inquilino, e os proprietários começaram a renovar os contratos pagando juros aos inquilinos existentes. Empréstimos ou mesmo obtenção de empréstimos para renovação de contratos.

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O Sr. Choi, 37, que possui 84 ​​diplomas dedicados à Segok Prugio em Gangnam-gu, Seul, vendeu todas as suas ações com prejuízo para renovar os contratos com os inquilinos existentes. Dois anos atrás, comprei uma casa com um depósito de 850 milhões de won, mas recentemente o preço caiu para 650 milhões de won. Felizmente, o inquilino disse: “Vou renovar o contrato se você devolver 50 milhões de won”, então preparei o dinheiro às pressas. Ele disse: “Tive sorte desta vez, mas, nesse ritmo, já estou preocupado em ter que pagar pelo menos 200 milhões de won extras em dois anos”.

● “Não dirija com pregos” também é um tabu no atendimento ao locatário.

Alguns proprietários começam a reconstruir depois de não conseguirem encontrar inquilinos. O Sr. Kim (63), proprietário de um apartamento exclusivo de 39㎡ em Songpa-gu, Seul, que está terminando há 20 anos, disse: “Ouvi dizer que você não consegue encontrar um inquilino se não fizer reformas em uma corretora autorizada. “Neste ponto, vou gastar dezenas de milhões de won para reformar a casa.”

O Sr. Jang (41), membro da exclusiva associação 59㎡ de 1.400 apartamentos reconstruídos em Mapo-gu, Seul, tem lutado para encontrar um inquilino recentemente. Isso ocorre porque o preço do aluguel atingiu 800 milhões de won antes de ser concluído no ano passado, mas depois da mudança caiu para 650 milhões de won. Ele finalmente encontrou um inquilino com um depósito de 250 milhões de won e um aluguel mensal de 1,2 milhão de won. “Fiz um empréstimo de 100 milhões de won porque o saldo não era suficiente”, disse o Sr. Jang, “A data de mudança também foi marcada para o inquilino e não consegui nem mesmo fazer um contrato especial para ‘don ‘não dirija em pregos.’” Um funcionário de uma corretora licenciada próxima disse: “Os inquilinos dizem que não assinarão um contrato se o proprietário parecer um pouco rígido”.

● Continuação da “crise de aluguel reverso” devido à alta taxa de juros e à realocação de grandes complexos

Especialistas acreditam que a crise do imposto reverso continuará por enquanto. A demanda por jeonse está diminuindo devido ao aumento das taxas de juros, mas a oferta de jeonse deve aumentar à medida que o proprietário continua se comprometendo a morar em um novo apartamento, bem como a se mudar para grandes edifícios nas principais áreas de Seul.

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De acordo com a propriedade R114, um total de 6.213 unidades está programado para ser movido no próximo mês em Seul. É quase o dobro do que era em fevereiro do ano passado. Em particular, no distrito de Gangnam em Seul, cerca de 13.000 unidades estão programadas para serem movidas apenas este ano, incluindo 2.990 unidades de “Raemian One Bailey” em Seocho-gu em agosto e 6.702 unidades de DH First Tier I-Park. ‘em Gangnam- gu em novembro. Além disso, o governo decidiu revisar o Código da Habitação e remover a obrigação de residência de fato aplicada às residências com preço de venda limitado na área metropolitana. Isso significa que muitos novos apartamentos podem ser alugados. Park Won-jap, estrategista-chefe imobiliário do KB Kookmin Bank, disse: “Se a rotatividade de Jeonse diminuir devido ao agravamento da crise reversa de Jeonse, até mesmo os locatários que precisam se mudar ou os proprietários de uma família que desejam mudar sofrerão danos”.

fretamento reverso

Meethaq com um depósito de aluguel mais baixo do que o aluguel anterior. Situações em que o senhorio tem de encontrar um inquilino com uma caução inferior. Isso inclui casos em que é difícil encontrar inquilinos devido à baixa demanda de jeonse ou excesso de oferta de jeonse.

Repórter Dongsoo Choi firefly@donga.com
O repórter Song Jin-ho é jino@donga.com
Repórter Jeong Sun Joo Soon9@donga.com

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