Devido ao baixo capital inicial do promotor, este está exposto a riscos de taxas de juro elevadas. Preocupações com “perdas de dominó” entre empresas financeiras, empresas de construção e subcontratantes. Reforço dos requisitos de capital e regulamentação da participação aleatória em instituições financeiras de segunda linha.
Seo Ji-young é professor do Departamento de Administração de Empresas da Universidade Ssangmyung
O aumento contínuo das taxas de juro lança uma sombra negra sobre a economia local e os mercados financeiros. Além do peso crescente do reembolso da dívida para as famílias, há também efeitos negativos no financiamento hipotecário. Um meio de captação de recursos, o chamado financiamento de projetos imobiliários (PF), surgiu recentemente como gatilho de insolvência no mercado financeiro. Ao contrário do financiamento corporativo, que levanta dinheiro com base no crédito e nas garantias de uma empresa, o financiamento imobiliário é proveniente do fluxo de caixa futuro de uma empresa de incorporação imobiliária.
Graças à tendência de taxas de juros baixas e ao mercado imobiliário em expansão no passado, o financiamento imobiliário tornou-se uma forma popular de financiar o desenvolvimento imobiliário. No entanto, a recente estagnação do mercado imobiliário devido às altas taxas de juros levou à falência da Taeyoung Construction PF.
O desenvolvimento imobiliário começa com projetos iniciais, como compra de terrenos e obtenção de alvarás de trabalho do incorporador responsável pelo projeto. O desenvolvedor investe aproximadamente 10% do total dos recursos do negócio, e a maior parte dos custos na fase inicial do negócio são cobertos por instituições financeiras secundárias, como caixas econômicas, sociedades de valores mobiliários e sociedades de capital. Isso é chamado de empréstimo-ponte, o que significa que vincula os recursos que levam ao projeto principal, que é um processo de desenvolvimento imobiliário em grande escala, como vendas e início da construção.
À medida que o projecto principal do FP avança, os custos de construção aumentam gradualmente e, nesta fase, os bancos também concedem empréstimos em grande escala. Os bancos e outras empresas financeiras recebem o reembolso dos empréstimos com o produto das vendas, e a ordem de reembolso é determinada pela antiguidade, prioridade média e prioridade júnior, em preparação para o risco de unidades não vendidas no negócio de PF. Em geral, os bancos têm prioridade e as caixas económicas têm segunda prioridade.
O aumento dos custos de construção e as taxas de juro mais elevadas sobre os empréstimos devido ao aumento da inflação reduzem a viabilidade comercial para os promotores. Como resultado, se o promotor tiver dificuldade em pagar os juros do empréstimo provisório, a possibilidade de incumprimento e de empréstimos inadimplentes às instituições financeiras de segunda linha que forneceram o empréstimo provisório rapidamente se tornará uma realidade.
A razão para o fraco desempenho do projeto imobiliário local da PF é que o capital inicial do incorporador é baixo. Com isso, no mercado local de financiamento imobiliário, o problema é que o construtor e o comprador que recebe o imóvel compartilham o risco de imóveis não vendidos devido à variação das taxas de juros. Os Estados Unidos são um país representativo com desenvolvimento imobiliário ativo, e os promotores asseguram aproximadamente 30% do custo total do projeto como capital e angariam fundos de negócios iniciais através de vários investidores, tais como fundos de private equity, fundos de pensões e REITs. Em particular, no setor imobiliário nos EUA, o promotor garante fundos suficientes para o negócio e não cobre o pagamento inicial do comprador com os custos de construção. Portanto, é mais fácil para as empresas financeiras dos EUA que concedem empréstimos garantirem direitos de garantia. Em última análise, as empresas financeiras dos EUA têm uma maior capacidade de manter obrigações no caso de incumprimento de um empréstimo devido a uma recessão no mercado imobiliário do que as empresas financeiras nacionais.
Ao mesmo tempo, a recente redução na estrutura de vencimentos dos empréstimos de financiamento palestinianos cobertos por empréstimos intercalares é também um factor que aumenta a probabilidade de insolvência do financiamento imobiliário. Isto parece representar um aumento no risco de refinanciamento devido a mudanças no mercado financeiro, tais como uma crise de crédito como o incidente da Legoland e uma tendência contínua de taxas de juro elevadas. Uma descida na classificação de crédito do promotor devido à deterioração da viabilidade do negócio de financiamento imobiliário devido a taxas de juro e custos de construção mais elevados agrava as condições de financiamento, tais como taxas de juro de emissão mais elevadas e períodos de empréstimo mais curtos.
Em particular, à medida que o período de maturidade dos empréstimos cobertos por empréstimos-ponte diminui, o custo do refinanciamento devido a futuros aumentos nas taxas de juro continua a aumentar. A Taeyoung Engineering and Construction Company também está sofrendo com a deterioração das condições de aquisição, com a taxa de juros de emissão excedendo 10% durante o recente refinanciamento do projeto PF.
Recentemente, a capacidade de reembolso do promotor diminuiu significativamente devido à deterioração da viabilidade do negócio, como a redução do fluxo de caixa futuro devido à estagnação do mercado imobiliário devido à continuação das altas taxas de juros e ao aumento dos custos de juros sobre empréstimos-ponte. Isto torna difícil para as empresas financeiras recuperar empréstimos, e há receios de uma crise de liquidez para algumas empresas financeiras de pequena capitalização.
Em conclusão, a integração institucional é necessária para reduzir as perdas das empresas de construção, subempreiteiros e investidores devido à deterioração da solidez financeira das empresas financeiras e à falência dos promotores devido à falência do sector imobiliário local. Em primeiro lugar, são necessários esforços institucionais para aumentar os requisitos de capital dos promotores responsáveis pelo desenvolvimento imobiliário. Isto reduzirá o montante do empréstimo-ponte, cobrindo os custos iniciais do projecto, tais como compras de terrenos com capital, o que ajudará a evitar a falência do promotor devido às elevadas taxas de juro.
Além disso, as autoridades financeiras devem reduzir o potencial de perdas para os consumidores financeiros, limitando a participação indiscriminada de instituições financeiras secundárias no sector imobiliário do FP. As autoridades financeiras também precisam de reduzir o nível de exposição ao risco das instituições financeiras secundárias que fornecem garantias de dívida hipotecária e empréstimos intercalares, e reforçar ainda mais a regulamentação sobre os riscos de concentração do financiamento privado.
Seo Ji-young é professor do Departamento de Administração de Empresas da Universidade Ssangmyung
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