Em Gangnam, Seul, apartamentos com um preço de venda de 100 milhões de wons por 3,3 metros quadrados aparecem um a um. Esta é a primeira vez que um apartamento que não seja uma vivenda de luxo ou escritório custa mais de 100 milhões de won. De acordo com o governo da cidade de Seul no dia 26, o escritório de Gangnam-gu aprovou o plano de gerenciamento e descarte para o projeto de manutenção residencial da 98ª Rua Samseong-dong na semana passada, a um preço de venda estimado de 85 milhões de won por 3,3 metros quadrados. A Reconstruction/Redevelopment Association geralmente define um preço de 10 a 15% mais alto do que o preço de venda relatado de um escritório de suíte. “A data de venda não foi confirmada, mas planejamos definir o preço geral de venda em 100-120 milhões de won por 3,3 metros quadrados”, disse Oh Jong-hye, presidente da associação.
Isso é significativamente maior do que o preço de pré-venda de “Jamsil The Sharp Ruben” em Songpa-dong, Seul, que anteriormente registrou o preço mais alto de 65 milhões de won. Entre os complexos com sistema de teto de preços, no ano passado, o Raemian One Bailey em Banpo-dong registrou o maior preço de venda de 56,53 milhões de won por 3,3 metros quadrados. A razão para o surgimento de complexos de alto preço é que o desenvolvimento em pequena escala, que é relativamente fácil de obter, foi implementado ativamente com incentivos governamentais.
No entanto, na maioria das empresas, crescem as preocupações sobre se a venda será bem-sucedida devido às rigorosas regulamentações de empréstimos do governo. Por outro lado, as reclamações sobre “demasiado” estão crescendo em complexos de reconstrução e redesenvolvimento em grande escala sujeitos ao regime de cap rate.
Projeto de manutenção em pequena escala
A Hyosung Heavy Industries construirá este complexo, que visa atingir 100 milhões de won por 3,3 milhões de won ao reconstruir antigas vilas no lado do rio Han do I-Park em Samseong-dong, Seul. Plano para fazê-lo Destes, 27 foram vendidos ao público em geral. Como o número de domicílios atendidos é inferior a 30, o limite de preço mais alto não é aplicado. Koh Jun-seok, CEO da JEDU Investment Advisory, disse: “Em áreas centrais de Gangnam, como Samsung-dong, Cheongdam-dong, etc. . .
Esses projetos de manutenção de casas de rua estão sendo realizados em cerca de 30 locais em Gangnam 3-gu. Este é um projeto de redesenvolvimento de pequena escala apoiado pelo governo e pelo Governo Metropolitano de Seul como um projeto de redesenvolvimento de pequena escala que combina áreas residenciais baixas de até 20.000 metros quadrados de frente para a estrada em apartamentos. Com a liderança da Hyundai E&C, grandes construtores, como DL E&C e GS E&C, entraram ativamente no mercado de melhorias residenciais de pequena escala, e o projeto estava ativo. O terceiro apartamento de Seonkyung em Daechi-dong, onde a Hyundai E&C aplica a marca high-end DH, é um complexo de área de estações a apenas 40 metros da saída 1 da estação Daechi na linha 3 do metrô de Seul. plano. Diz-se que o preço geral de venda está próximo de 100 milhões de won. O preço de mercado para novas construções, como o vizinho Raemian Daechi Palace, é de cerca de 100 milhões de won por 3,3 metros quadrados, e espera-se que o custo de construção seja adicionado, pois a Hyundai E&C planeja usar a marca DH como um complexo de luxo. O complexo que está sendo construído pela mesma empresa no local da Jade Mansion, próximo a Hwimungo em Daechi-dong, também fica a 5-10 minutos a pé da Samsung Station (Seoul Subway Line 2), COEX e da nova sede da Hyundai Motor Company (GBC) local.
As perspectivas de revitalização são sombrias… ‘Todo mundo parece estar morrendo por causa dos regulamentos de empréstimos’
No entanto, as perspectivas são sombrias se a venda de pequenos complexos de apartamentos em Seul será realmente ativada. Isso se deve a um ambiente de mercado muito estagnado. No final do primeiro semestre de Seul, projetos de manutenção de moradias de rua estão sendo implementados em 141 distritos, mas muitos relatam que as perspectivas não são claras. Isso ocorre porque a totalidade de Seul é restrita como uma área especulativa frenética, por isso é impossível emprestar uma hipoteca residencial com um preço de pré-venda de 900 milhões de won ou mais e empréstimos hipotecários com um preço de venda de mais de 1,5 bilhão Ganhou.
Desde 2020, quando a proibição de empréstimos foi implementada, as vendas despencaram e as transações habitacionais existentes também pararam. O número de casas pré-venda vendidas em Seul, que registrou 15.161 em 2020, caiu para 3.176 no ano passado e apenas 1.469 no primeiro semestre deste ano. Kwon Il, chefe da equipe de pesquisa de informações imobiliárias, disse: “Com a taxa de juros do mercado subindo este ano, as casas não vendidas ocorreram em Seul e o mercado imobiliário praticamente parou.
A maioria das associações de manutenção residencial, que não são “vendas de loteria”, estão implementando projetos e, à medida que o período de vendas se aproxima, a preocupação aumenta. Em Gangbok, houve casos de abandono de negócios. Seongsu-dong 2-ga, Seongdong-gu, Seul A “Associação de Obras de Manutenção e Reconstrução da Pequena Cidade Jangan” dissolveu a associação no mês passado e vendeu 39 casas geminadas para uma empresa. Um funcionário da construtora disse: “Na situação atual, não podemos nem falar sobre vendas.
Piscinas com sistema de teto de preço “Boogeul-boo-geol”
A insatisfação com os complexos de reconstrução de grande escala sujeitos ao regime de cap rate também está crescendo, em contraste com os pequenos complexos de desenvolvimento que vendem a um preço semelhante ao preço do mercado circundante. A insatisfação é que a diferença entre o preço do limite superior e o preço de mercado ambiente é muito grande. Um executivo da Associação de Reconstrução Banpo-dong reclamou: “Se você vende em Gangnam, na verdade está dando uma loteria para pessoas ricas que têm muito dinheiro devido às regulamentações de empréstimos. Isso é por causa dos altos preços de mercado”, um funcionário do O Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte explicou: “Isso se deve aos altos preços de mercado.
No entanto, a insatisfação não desaparece porque a diferença entre o preço do sistema de limite superior e o mercado envolvente é muito grande. O Complexo Raemian One Bailey (Gyeongnam / Shinbanpo 3rd Reconstruction) foi vendido no ano passado pela metade do preço do complexo adjacente. A área exclusiva do 59° Acro River Park foi negociada a 2,6 bilhões de won, mas vendida por 1,3 bilhão a 1,4 bilhão de won, causando a “mania de apartamento de loteria”. A mania da loteria deve reaparecer no Banpo Jugong Complex 1 (Jugu 1, 2, 4) e no Dunchon Jugong, que devem começar a ser vendidos no próximo ano.
Também há críticas crescentes de que as regulamentações imobiliárias, como o sistema de teto de preços, estão atrasando a oferta de moradias. Devido à queda acentuada na lucratividade devido ao sistema de telhado alto, várias associações de redesenvolvimento, como Jinju Apartments em Sincheon-dong e Shinbanpo 15 em Seul, Daejo District 1 em Eunpyeong-gu e Hongeun District 13 em Seodaemun-gu estão atrasando a venda. Dunchon Jugong também enfrentou uma crise de colapso enquanto administrava seu negócio de pós-venda. Oh Ji-yeon, pesquisador da KDI, observou: “O sistema de teto de preços é uma política de controle de preços exemplar.
Repórter Lee Hyun-il hiuneal@hankyung.com
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