Consideração dos requisitos da indústria à luz da prévia do candidato do Ministro de Terras, Infraestrutura e Transportes ‘Foco no fornecimento em apartamentos’
Ver imagem ampliada
A indústria pede a exclusão de habitações de escritórios
“O mercado encolhe acentuadamente devido ao aumento da carga tributária.”
Ele afirma que a crise imobiliária está sendo agravada pelo declínio no número de pequenas casas
Excedente como “destino de investimento” durante o aumento dos preços da habitação
Especialista: “A bolha está estourando agora.”
Alta demanda especulativa durante a mudança para “não-habitação”
Problemas como aumento repentino nos preços do jounsi e do johnsi reverso
Existem até preocupações sobre a instabilidade habitacional dos locatários.
“Precisamos pensar com cuidado, mas fundamentalmente acho que precisamos nos afastar do pensamento centrado em apartamentos que temos há muito tempo.”
Park Sang-woo, candidato a Ministro de Terras, Infraestrutura e Transportes, respondeu da seguinte forma a uma pergunta de repórteres perguntando sua posição sobre a flexibilização dos regulamentos sobre apartamentos residenciais no quinto dia, seu primeiro dia de trabalho. Dado que se espera uma “falta de habitação” dentro de 2 a 3 anos, o objectivo é implementar medidas de abastecimento que se concentrem em edifícios não residenciais que possam ser construídos de forma relativamente rápida. Via Apartments inclui casas e vilas, mas o foco principal do mercado são os hotéis de escritório.
Em resposta aos comentários do candidato ministerial, a indústria da construção apela diariamente à “libertação”. Diz-se que regulamentações discriminatórias que excluem múltiplas casas dos benefícios isentos de impostos das pequenas casas, ao mesmo tempo que as sujeitam aos mesmos impostos pesados que os apartamentos, levaram a uma contracção no mercado telefónico comercial e à instabilidade residencial entre os jovens.
Por que a indústria insiste em “flexibilizar as regulamentações sobre propriedades não residenciais”
A Korea Home Construction Association e a Korea Real Estate Development Association, formada por pequenas e médias construtoras, anunciaram no dia 7 que apresentaram oito recomendações para facilitar a regulamentação de unidades não residenciais ao Ministério de Terras, Infraestrutura e Transporte no âmbito do quadro intitulado “Famílias Pequenas e Estabilidade Residencial para o Público em Geral”.
Destas políticas, a mais premente foi excluir do cálculo as pequenas residências urbanas e escritórios. Uma vez que pequenas casas e escritórios em áreas urbanas são frequentemente adquiridos por pessoas de meia-idade e idosas que têm reservas de dinheiro para rendimentos de aluguer estáveis, a lógica é que os hotéis de escritório que não sejam as suas próprias casas devem ser excluídos do número de casas para manter o estatuto de “uma casa”.
A indústria alegou que, com os telefones fixos sendo reconhecidos como residências, a carga tributária aumentou, incluindo impostos pesados sobre várias residências, levando a um declínio acentuado no mercado de telefones fixos.
De acordo com o Housing Industry Research Institute, com a revisão da legislação fiscal local em Agosto de 2020, os escritórios sujeitos ao imposto predial residencial foram alterados para serem incluídos no número de habitações, resultando numa queda acentuada da procura de compra para fins de arrendamento. A oferta de escritórios, que era de 109 mil quartos em 2019, foi reduzida pela metade, para 52 mil quartos em 2022, e depois caiu para 13 mil unidades em setembro deste ano.
“Se a oferta de pequenas casas de 60 metros quadrados ou menos, onde vivem 70,3% das famílias unipessoais, continuar a diminuir, a crise habitacional para os jovens e a classe trabalhadora poderá piorar”, disse o Gosan Research Institute. Ele acrescentou: “Distorção para expandir a oferta de moradias pequenas e de alta qualidade para aluguel. “O complicado sistema tributário e os padrões de construção devem ser reorganizados o mais rápido possível”, disse ele.
“O problema não é a falta de oferta, mas sim os efeitos nocivos do excesso de oferta.”
Contudo, existe um contra-argumento de que a recente recessão no mercado não residencial se deve em grande parte à recessão imobiliária e não a um regime fiscal irracional. Até pouco antes de 2020, quando os preços da habitação começaram a subir, as moradias recém-construídas, como escritórios, residências microurbanas e residências multifamiliares, existiam em excesso como “destinos alternativos de investimento” que poderiam evitar a regulamentação dos condomínios.
A oferta de telefones de mesa, que era de 72,9 mil unidades em 2017, aumentou 49,6% em dois anos, atingindo 109,1 mil unidades em 2019. A quantidade de mesas liberadas dessa forma foi vendida como pão quente até 2021, quando os preços das casas atingiram o pico, por meio da palavra boca a boca sobre a possibilidade de “investimento com pequena lacuna de capital”. O “truque” de que os inquilinos poderiam evitar várias regulamentações fiscais, como o imposto abrangente sobre a propriedade e o imposto sobre ganhos de capital, era generalizado porque se não declarassem a sua mudança para a residência, esta seria registada como um “prédio de escritórios”.
No entanto, com o mercado imobiliário a congelar acentuadamente devido ao aumento das taxas de juro nos Estados Unidos, a indústria da construção perdeu força. A construção imobiliária é organizada de forma que o empréstimo-ponte seja obtido primeiro utilizando o terreno como garantia, obtendo-se a licença de construção e posteriormente convertendo o empréstimo em financiamento principal (project funding). No entanto, o mercado imobiliário desacelerou rapidamente e o número de propriedades não vendidas aumentou rapidamente devido à “jeonsepopia” devido à fraude no arrendamento e ao arrendamento de estanho.
Os compradores da Officetel também estavam com problemas. À medida que o mercado imobiliário congelou sob a situação em que os inquilinos foram contratados a preços elevados de Jeon, ocorreu uma “crise reversa de Jeon” à medida que os preços de Jeon diminuíram em comparação com o que eram há dois anos. Se estiver registado como locador, muitas vezes é proprietário de dezenas de habitações porque não existe regulamentação sobre o número de habitações, no entanto, com o reforço das condições de adesão ao seguro Garantia de Aluguer, a pressão descendente sobre os preços dos alugueres aumentou .
“O problema agora não é a falta de oferta de apartamentos residenciais, mas os efeitos nocivos causados pelo excesso de oferta”, disse Choi Eun-young, diretor do Instituto de Pesquisa Urbana da Coreia, acrescentando: “Devemos primeiro considerar se a oferta de apartamentos sobre apartamentos Verdadeiramente essencial na era do declínio populacional.
Alguns salientam que é necessário clarificar o estatuto jurídico dos apartamentos não residenciais, como os escritórios dos hotéis. “De acordo com o código de construção, os telefones comerciais devem ser claramente divididos em ‘uso residencial’ e ‘uso comercial’ para reduzir a confusão do consumidor desde o momento da aquisição”, disse Seo Jin-hyung, co-representante do Fair Housing Forum (professor de Departamento de Negócios de Produtos da Kyungin Women’s University).
No entanto, neste caso, uma vez que um “escritório residencial” seria muito provavelmente reconhecido como uma casa, estaria sujeito aos mesmos regulamentos reforçados sobre incêndios, estacionamento e contribuições para instalações públicas que as habitações públicas multifamiliares que os apartamentos. À medida que estes custos são transferidos para o preço de venda, o retorno do investimento em centrais telefónicas deverá diminuir.
Instabilidade residencial de domicílios unipessoais devido à desregulamentação
Contrariamente às reivindicações da indústria, não reconhecer hotéis de escritórios ou pequenas casas urbanas como habitação pode, na verdade, exacerbar a instabilidade habitacional para os inquilinos que aí vivem.
Se os apartamentos não residenciais, como os escritórios dos hotéis, forem excluídos do cálculo do número de casas, existe uma grande probabilidade de que a procura especulativa aumente porque as vendas gratuitas serão possíveis sem um aumento do imposto de transferência. Isto leva a um afluxo de proprietários de imóveis que não têm capacidade financeira para entrar no mercado. Durante os períodos de aumento dos preços da habitação, os preços dos alugueres podem subir significativamente, e durante os períodos de queda dos preços da habitação, podem ocorrer problemas em grande escala com reversões de rendas e não devolução de depósitos, caso em que a estabilidade da habitação do inquilino pode ser significativamente prejudicada.
“O princípio básico é reconhecer todas as casas onde as pessoas vivem como casas”, disse Lim Jae-man, professor imobiliário da Universidade Sejong. “Como a maioria dos hotéis de escritório são comprados para obter renda, eles precisam se registrar como locadoras. “, acrescentou. Em seguida, é criada uma locadora com foco no aluguel mensal. “Precisamos incentivá-los a fazer isso”, disse ele.
“Leitor implacável. Especialista em mídia social. Amante de cerveja. Fanático por comida. Defensor de zumbis. Aficionado por bacon. Praticante da web.”