Quando o Japão vai bem, a Coreia fica para trás. Outra regulamentação dificulta a “guerra por talentos”

Azabudai Hills, Minato-ku, Tóquio, Japão, que está em operação há 34 anos, foi inaugurada oficialmente no dia 24. Ao entrar neste local, toda a área está rodeada de verde e você vai se surpreender. Mais de 20% da área total é destinada a espaços verdes, mais que o dobro da área antes da requalificação. Existe também um pomar de maçãs, tangerinas e tangerinas na zona “Verde Central” que faz parte da praça central. Com 500 m de largura e 300 m de comprimento, a área do terreno da figura 10 é cerca de 70% da vizinha Roppongi Hills, mas com a construção de três arranha-céus, a área total é de 861.700 m2 , à frente de Roppongi Hills (759.100 m2).

A nova atração está localizada no bairro Minato, uma das áreas mais ricas de Tóquio. Embaixadas e hotéis estão concentrados aqui, e há muitos restaurantes caros nas proximidades. O interior deste local é composto por escritórios, espaços residenciais e instalações comerciais. O escritório tem uma área de 214,5 mil metros quadrados, onde podem trabalhar cerca de 20 mil pessoas. Há uma sugestão de ambição para atrair talentos importantes de todo o mundo. Em particular, a Escola Britânica de Tóquio (BSIT), uma escola britânica internacional, e o Hospital Universitário Keio foram construídos aqui. Mori também atraiu um hospital para Toranomon Hills, que foi concluído no mês passado, mas esta é a primeira vez que um hospital universitário é inaugurado em tão grande escala. Além disso, o BSIT opera principalmente em escolas primárias de ensino fundamental e médio, inauguradas no verão passado e já lotadas.

Considerando as escolas, hospitais, vários centros comerciais subterrâneos e instalações de entretenimento, não há razão para os residentes deixarem as Colinas Azabudai. Esta residência atraiu muita atenção desde que o plano de negócios detalhado foi anunciado em 2019.

Atualmente, metade das 1.400 residências já foram vendidas e a outra metade é propriedade da Mori e opera para locação. Dos três edifícios, os Edifícios A e B são destinados a residências, e o Garden Plaza, que é misto com instalações comerciais, inclui 31 quartos residenciais. O centro principal é o “Aman Residence Tokyo”, localizado do 54º ao 64º andar da Mori JP Tower, o arranha-céu mais alto do Japão, com 330 metros de altura.

Este é o primeiro espaço residencial lançado pela Aman, uma rede de hotéis e resorts de luxo com sede na Suíça. A notícia de que uma das três coberturas do último andar, uma residência de 1.500 metros quadrados, foi vendida por mais de 20 bilhões de ienes, tornou-se um tema quente.

Além disso, sabe-se que o preço de mercado de uma residência de 200 metros quadrados no Edifício Residencial B é de cerca de 2 bilhões de ienes. Isto é mais de três vezes o preço dos apartamentos de luxo próximos. Os serviços públicos também são de primeira classe. O serviço de balé 24 horas é padrão, além de contar com um centro de bem-estar com academia de 4 mil metros quadrados e piscina, a maior do Japão. O amplo espaço quadrado possui elevador privativo e sala de jantar privativa.

Isso não é tudo. Marcas de luxo como Hermès, Gucci e Ferragamo preparam-se para abrir espaços comerciais no piso térreo. As instalações comerciais subterrâneas totalmente conectadas também são excelentes. Há muitos restaurantes novos no Japão, e a Plaza Tower ao lado da Mori GB Tower está repleta de lojas e livrarias, que lembram uma pequena loja de departamentos. Estava cheio de arte por toda parte. A sala de exposições do grupo de artes midiáticas de renome mundial “teamLab Borderless” está localizada aqui. Além disso, na galeria localizada no primeiro subsolo, uma exposição de Olafur Eliasson, o artista dinamarquês que utiliza água e luz, estará em exibição até o final de março do próximo ano. A exposição “One Piece: Rebirth” criada pela Shueisa, editora especializada em revistas de mangá, também acontece aqui, então não há tempo para ficar entediado.

A Mori Building Company, que desenvolveu este local, reconstruiu com sucesso as vizinhas Roppongi Hills e Toranomon Hills, e também criou Omotesando Hills e Ginza Six. No Japão, a reconstrução só é possível se dois terços dos proprietários concordarem, mas Mori reuniu-se com mais de 300 proprietários individualmente e convenceu-os a desenvolvê-la. Em última análise, foi apenas em 2017 que um plano urbano para o projeto de requalificação iniciado em 1989 foi confirmado e oficialmente concluído após um projeto de construção de seis anos.

Em Seul, estão a ser elaborados, um após o outro, planos de desenvolvimento multiníveis e de uso misto semelhantes. Exemplos representativos incluem o plano para transformar um depósito de manutenção em Yeongsan num distrito comercial internacional e o plano para reconstruir a área do Centro Comercial Seon em Jongno-gu. O governo da cidade de Seul planeja anunciar um plano de desenvolvimento detalhado para o Distrito Comercial Internacional de Yongsan no próximo mês.

A Zona Comercial Internacional de Yongsan cobre uma área de aproximadamente 493.000 metros quadrados, que é grande o suficiente para acomodar seis Colinas Azabudae. A cidade de Seul planeja planejar todos os terrenos aqui como “terrenos complexos” e aumentar a proporção da área útil para 1.500%. O objetivo é criar uma cidade de edifícios altos equipados com instalações empresariais, residenciais, comerciais, educacionais e de vendas. O objetivo é uma cidade 3D com passarelas subterrâneas, terrestres e aéreas. Serão também criadas instalações amigas dos estrangeiros para atrair talentos globais.

“Para nos tornarmos um distrito comercial internacional, não podemos trazer apenas um estrangeiro”, disse Park Hee-yeon, diretor executivo da Hyundai Development HDC. “Precisamos criar um ambiente onde as famílias possam se estabelecer e viver, para que a educação, a assistência médica cuidados e moradia devem ser apoiados”, disse ele. É por isso que Azabudai Hills é um empreendimento de uso misto que inclui uma escola e um hospital.”

O governo da cidade de Seul também planeja incentivar a construção de escolas internacionais e instalações hospitalares no distrito comercial internacional de Yongsan. No entanto, este é apenas um conceito e há muitos obstáculos a superar para realmente implementá-lo. Isto porque, de acordo com a legislação actual, é realmente difícil construir uma escola dentro do edifício. Felizmente, o Departamento de Educação da Cidade de Seul anunciou recentemente que irá prosseguir um plano para construir um campus urbano, como uma escola secundária, nos pisos inferiores do edifício. No entanto, está limitado a ramos universitários e exige a promulgação de uma lei (Lei Especial sobre o Estabelecimento e Funcionamento de Universidades Urbanas em Grandes Áreas Urbanas).

Em Janeiro passado, o Ministério da Terra, Infra-estruturas e Transportes anunciou que iria introduzir zonas de inovação urbana que permitiriam às pessoas desenhar livremente planos de desenvolvimento sem estarem sujeitas às regulamentações existentes. Naquela época, a ideia de designar o Distrito Comercial Internacional de Yongsan como um distrito de inovação urbana foi calorosamente discutida. No entanto, isto também requer a revisão da lei nacional de ordenamento do território. O projecto de lei está actualmente em apreciação na Comissão de Terras, Infra-estruturas e Transportes da Assembleia Nacional. Há muitos projetos de lei pendentes, incluindo a primeira lei especial para a nova cidade, e não está claro quando os projetos serão revisados. Se não for aprovada antes das eleições para a Assembleia Nacional, em Abril do próximo ano, não haverá novamente qualquer promessa.

Não é diferente com a remodelação da área do Seawon Shopping Center (Sewon Redevelopment Promotion Zone). Isso ocorre porque está sujeito a regulamentos de propriedade cultural devido à sua proximidade com o Santuário de Jongmyo. De acordo com a Lei de Proteção do Patrimônio Cultural, a área a 100 metros de Jongmyo é uma “Área de Preservação Ambiental Histórica e Cultural” e está sujeita a regulamentos de altura. Embora a área ao redor do Seun Shopping Center não seja uma área regulamentada por estar a 100 metros de distância, a regulamentação está sendo ampliada de acordo com a decisão da Administração do Patrimônio Cultural. No distrito de Sion 2, os edifícios com altura máxima superior a 55 metros devem ser aprovados pela Administração do Património Cultural. É por isso que alguns analistas dizem que mesmo que a remodelação de Sewon comece para valer, será difícil criar um edifício que se assemelhe ao marco histórico do centro de Tóquio, no Japão. “As regulamentações de desenvolvimento urbano da Coreia não respondem às mudanças”, observou um representante de um promotor imobiliário, e “neste aspecto, parece haver uma diferença na competitividade urbana entre Seul e Tóquio”.