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O custo de construção por 3,3 metros quadrados sobe para cerca de 10 milhões de won… Trabalhos de manutenção de freios
Os custos de matéria-prima e mão de obra aumentam e o período de construção aumenta para 52 horas semanais.
As empresas de construção também estão em declínio devido à falta de lucros. “Não vejo um avanço.”
Devido ao aumento dos custos das matérias-primas e da mão-de-obra, os custos de construção aumentaram para cerca de 10 milhões de won por 3,3 metros quadrados este ano, colocando em alerta os locais de reconstrução e redesenvolvimento em todo o país. Em algumas localidades, o projeto foi ameaçado de cancelamento porque a contribuição foi fixada num valor superior ao preço do apartamento existente. Fatores que aumentam os custos de construção, como a melhoria da qualidade e da segurança e a redução do horário de trabalho, dificultam a obtenção de avanços no local.
De acordo com a indústria de manutenção, no dia 11 deste mês, o Comitê de Promoção de Reconstrução do Namseoul Lucky Apartment (986 leitos) em Geumcheon-gu, Seul, recebeu recentemente uma estimativa de uma empresa de reserva de reserva de que a contribuição de reconstrução dos membros poderia chegar a 900 milhões de won por ano . família. Vale ressaltar que o problema foi que o custo estimado de construção aumentou para 9,5 milhões de won por 3,3 metros quadrados à medida que o comitê de promoção prosseguia com a atualização. É 63% superior ao custo de construção de “Raemian One Bailey” em Banpo-dong, Seoko-gu, que foi transferido este ano (5,83 milhões de won por 3,3 metros quadrados).
O custo de construção da área Hongje 3 em Seodaemun-gu também é a força motriz do projeto. O custo de construção, estimado em 5,12 milhões de won por 3,3 metros quadrados no momento da seleção do construtor, subiu para 8,98 milhões de won no final do ano passado. No início deste ano, a construtora propôs 8,3 milhões de won por 3,3 metros quadrados, mas ainda há ruído dentro da associação.
Parece que as empresas de construção também estão a desistir de receber ordens de reconstrução. Os preços dos principais materiais, como cimento e vergalhões, aumentaram cerca de 50% nos últimos três anos, e custos adicionais são incorridos devido ao destacamento de pessoal do departamento de segurança, de acordo com a aplicação da Lei de Punição de Acidentes Graves, nº 52. -horas semanais de trabalho e o sistema de concreto pronto aos sábados, dificultando o lucro com a construção.
Há uma série de casos em que sociedades de reconstrução, conhecidas pelos seus elevados padrões, aumentaram os custos de construção e apresentaram novas propostas. A Associação de Redesenvolvimento da Área Mapo 1-10, Mapo-gu, iniciou uma nova licitação para selecionar uma construtora no dia 29 do mês passado. O custo de construção foi proposto em 10,5 milhões de won, valor superior ao de outubro passado (9,3 milhões de won por 3,3 metros quadrados). Para o quarto projeto Jamsil Wooseong em Songpa-gu, onde a escolha da empresa de construção foi rejeitada duas vezes, a cooperativa aumentou recentemente o custo de construção de 7,6 milhões de won para 8,1 milhões de won por 3,3 metros quadrados e o anunciou novamente.
“No passado, o período de construção de apartamentos era de cerca de 30 a 36 meses, mas devido ao impacto da redução do horário de trabalho e de uma forte gestão de segurança, muitas vezes ultrapassava os 40 meses”, disse um executivo responsável pelo design de uma grande construtora. . “A luz vermelha também acendeu”, observou ele.
A reconstrução é atingida por um “choque nos custos de construção”… As terras açafrão de Seul ainda estão abandonadas para desenvolvimento
Recentemente, houve uma série de casos em que complexos de reconstrução em Gangnam, Seul, ruíram devido a problemas de custos de construção. Isso ocorre porque os custos de construção aumentam a ponto de dificultar a viabilidade do negócio. Os preços dos principais materiais de construção, como vergalhões e cimento, aumentaram cerca de 50% nos últimos três anos, e os custos indiretos resultantes de semanas de trabalho de 52 horas e de padrões de segurança reforçados estão a aumentar.
Devido a esta situação, os locais de reconstrução e redesenvolvimento não são campos de batalha separados. Os conflitos entre empresas de construção, que sofrem perdas se os custos de construção não aumentarem, e os sindicalistas, que devem pagar centenas de milhões de won em contribuições adicionais por agregado familiar, tornaram-se mais agudos. O calendário de apresentação dos apartamentos também está a ser adiado um a um, uma vez que as obras foram paralisadas devido a disputas sobre custos de construção e batalhas judiciais.
○O custo médio de construção aumentou 43% em 3 anos
De acordo com o Housing Environment Research Institute no dia 11, o custo médio de construção de projetos de manutenção urbana (reconstrução e redesenvolvimento) em todo o país no ano passado foi de 6,875 milhões de won por 3,3 metros quadrados. O custo de construção, que ascendia a cerca de 4 milhões de won em 2020 (4.803 milhões de won), aumentou 43% em três anos.
O aumento dos custos de construção foi desencadeado por uma combinação de factores como o aumento da liquidez, o aumento das taxas de câmbio e a guerra entre a Rússia e a Ucrânia na sequência da pandemia da COVID-19. Em particular, analisou-se que o peso dos custos de construção se intensificou com o aumento do custo dos materiais de construção, que representa cerca de 30% do custo de construção. De acordo com o Korea Construction Industry Research Institute, nos últimos três anos (dezembro de 2020 a dezembro de 2023), o índice de materiais de construção aumentou 35,6%, de 106,4 para 144,2. Os preços do vergalhão subiram 56,6% e do cimento 46,8% no mesmo período. Park Cheol Han, pesquisador do Instituto da Indústria de Construção da Coreia, disse: “Com problemas recorrentes de oferta e demanda de materiais básicos de construção, como vergalhões e cimento, cerca de 63% das empresas de construção foram classificadas entre as 100 maiores empresas do setor de construção. A avaliação da capacidade teve que comentar Os custos trabalhistas também aumentaram acentuadamente com o aumento do salário mínimo em 2017. De acordo com a “Pesquisa sobre Salários da Indústria da Construção” realizada pela Associação de Construção da Coreia, o salário médio diário dos trabalhadores da construção em janeiro deste ano era 270.789 won, um aumento de 16,83% em relação a três anos atrás (231.779 won).
O problema é que os fatores que aumentam os custos de construção estão aumentando. Embora os custos das matérias-primas e da mão-de-obra tenham sido as principais razões para o aumento dos custos de construção, o fardo tem aumentado recentemente devido a vários regulamentos, tais como o reforço das normas de segurança e dos sistemas de certificação de ruído pós-piso. Nos canteiros de obras, estima-se que a taxa de aumento dos custos de construção devido a mudanças nas leis e regulamentos, como a Lei de Penalidades para Incidentes Graves, a jornada de trabalho de 52 horas semanais e fatores ambientais externos, ultrapassará 15%. A indústria esperava que o período de construção aumentasse cerca de 3 a 6 meses em relação aos atuais 36 meses, com base em 1.000 famílias no 29º andar. “O período total de construção aumentou cerca de seis meses devido à implementação de horários de trabalho mais curtos e ao sistema de feriados aos sábados para betão pronto”, disse um executivo de uma grande construtora.
○ À medida que o peso das contribuições aumenta, “não reconstruiremos”
O rápido aumento nos custos de construção tornou-se uma explosão para o projeto abrangente de redesenvolvimento urbano. O complexo está nos estágios iniciais de reconstrução e corre o risco de ficar encalhado devido aos custos do estoque de bombardeios. A Associação de Reconstrução do Complexo Sangyegujung 5 em Noon-gu, Seul, foi notificada sobre uma contribuição adicional (500 milhões de KRW) acima do preço de mercado (460 milhões de KRW) com base em uma área exclusiva de 31 metros quadrados. O proprietário de um apartamento exclusivo de 84 metros quadrados em Yeongsan-gu terá que pagar 480 milhões de won adicionais pelo mesmo espaço. No Namseoul Lucky Apartment em Geumcheon-gu, Seul, uma contribuição estimada de até 880 milhões de won por família foi definida para os membros do sindicato devido a restrições na proporção da área útil e à promoção de complexos de alto padrão.
Onde o projecto progrediu um pouco, os conflitos sobre os custos de construção entre a empresa de construção e o sindicato ocorreram em paralelo. A construção do projeto de redesenvolvimento Daegu 1 em Eunpyeong-gu foi interrompida devido a questões relacionadas ao aumento dos custos de construção. Surgiram divergências de opinião entre os sindicalistas, pois a construtora solicitou um aumento de 28% nos custos de construção em relação ao momento da seleção em 2017. No processo, o início da construção e o cronograma geral de vendas foram adiados e os custos de construção não foram pagos, então o canteiro de obras ficou parado desde o início deste ano.
Alguns esperam que a questão dos custos de construção atrapalhe o primeiro projecto de reconstrução de uma nova cidade na região da capital no futuro. É difícil encontrar um empreiteiro para a reconstrução em Seul, mas o limite para a escolha de um empreiteiro para a primeira nova cidade pode ser mais elevado. O ruído já ocorre em alguns complexos da primeira fase da nova cidade. Os membros da Daewoo Sunkyung no Magnolia Village Complex 2, Dongan-gu, Anyang, província de Gyeonggi, que estão realizando o projeto de remodelação, foram recentemente notificados de uma contribuição de 479 milhões de won (com base em 58 metros quadrados exclusivos). Isto é o dobro da estimativa de 2021 (286 milhões de won). O chefe da Comissão de Reconstrução da Região da Capital afirmou: “Durante o processo de consulta com a construtora, o custo de construção no próximo ano será de 3,5%.
“Ouvi dizer que custaria mais de 10 milhões de won por 3 metros quadrados. É um ambiente onde não consigo nem começar um negócio”, disse ele.
Repórter Shim Eun Ji/Yoo Oh Sang summit@hankyung.com
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